تويت
إصدار نظام "حساب الضمان".. قريبا
"الملكية الإلكترونية" تسمح باستخراج الملكيات في يوم واحد
82594 إجمالي عدد التداولات العقارية في الربع الأول من العام الجاري
مديرية لتنظيم العقار بدلا من "الهيئة"
لا نية لخفض رسوم تسجيل العقار
إنذارات للمخالفين في أراضي "18 نوفمبر"
حوار- سمية النبهانية
كشف سعادة عبد الله بن سالم المخيني أمين عام السجل العقاري بوزارة الإسكان عن حزمة من الإجراءات التي تعتزم وزارة الإسكان تنفيذها خلال المراحل المقبلة بهدف تطوير القطاع العقاري في السلطنة. وأكد المخيني- في حوار مع "الرؤية"- أنّه من خلال تطبيق الوزارة لنظام "الملكية الإلكترونية"، سيتم تخليص الملكيات في يوم واحد فقط، اعتباراً من يوم الأربعاء المقبل، مضيفًا أن نظام حساب الضمان- الذي يحفظ حقوق المشترين- في طريقه للإصدار، كما سيُصدر مجلس الوزراء أمراً بإنشاء مديرية لتنظيم السوق العقاري بدلاً من الهيئة. ونفى سعادته ما يثار عن أن هناك قوانين غير مفعلة، مشدداً على أن الحكومة تطبق ما يردها من قوانين، فيما تتولى الجهات المختصة الأمور الأخرى. وقال إنّ السوق العقاري يشهد نمواً مستمرًا؛ حيث بلغ إجمالي التداولات العقارية في جميع محافظات ومناطق السلطنة 82594 تداولاً في الربع الأول من العام الجاري، منها14161تصرفاً عقارياً في محافظة مسقط و 5013تصرفاً عقارياً في محافظة ظفار. وأضاف أنّ هناك "أخطاء تخطيطية"، لكنه تتم معالجتها، وتعويض المتأثرين من المواطنين، مشيراً إلى أن بعض هذه الأخطاء أو التجاوزات، تحدث في العديد من الجهات، ويتم النقاش مع الجهات المختصة لتفاديها. وحول مطالب تغيير رسوم تسجيل العقار في الوزارة، أكد سعادته أن هذه رسوم يجب دفعها للدولة من قبل المستثمرين، ولا توجد نية في الوقت الحالي لتخفيضها أو تحديدها، موضحاً أن هناك بعض التسهيلات الأخرى المقدمة.
كيف تقيمون القطاع العقاري حالياً؟ وما أبرز مؤشرات القطاع في الربع الأول؟
قطاع العقارات واعد وفي نمو مستمر؛ حيث بلغ إجمالي التداولات العقارية في جميع محافظات ومناطق السلطنة 82594 تداولاً في الربع الأول من العام الجاري، شاملاً عمليات البيع، الهبة، الإرث، المبادلة، الرهن، الانتفاع، فك الرهن، التأشيرات، القسمة، الملكيات، وتداولات أفراد دول مجلس التعاون، منها14161تصرفًا عقارياً في محافظة مسقط و 5013تصرفاً عقارياً في محافظة ظفار.
وبلغ تعاملات عقود الرهن التي تمت بالأمانة وأقسام السجل العقاري خلال الربع الأول من العام الحالي 3582 عقداً، فيما بلغ إجمالي عقود المبادلة التي تم التعامل بها خلال الربع الأول من العام الحالي 381 عقداً. كما بلغت تعاملات أفراد دول مجلس التعاون 989 عقداً.
وشهدالنشاط العقاري ارتفاعاً ملحوظاً في كافة التصرفات والتعاملات العقارية خلال العام الماضي 2012م، مقارنة بالعام 2011م حيث بلغ إجمالي التعاملات العقارية خلال العام المنصرم 2012م أكثر من مليار وسبعمائة وسبعة وعشرين مليون ريال عماني مقارنة بإجمالي التعاملات العقاري خلال عام 2011م التي بلغت أكثر من مليار ومائة وخمسة وثمانين مليون ريال بنسبة ارتفاع قدرها 45,7%، فيما بلغ إجمالي الرسوم المحصلة خلال العام الماضي 2012، أكثر من خمسة وعشرين مليون ومائة وستة وستين ألف ريال مقارنة بإجمالي الرسوم المحصلة خلال نفس الفترة من العام 2011م والتي بلغت أكثر من أربعة وعشرين مليون ومائة وخمسة وأربعين ألف ريال، بارتفاع قدره4,2 %. وبلغت التعاملات العقارية على مستوى المحافظات في السلطنة 330807 تصرفًا عقارياً خلال العام المنصرم، منها 61337 تصرفاً عقارياً في محافظة مسقط و19785 تصرفاً عقارياً في محافظة ظفار و40241 تصرفاً في محافظة جنوب الباطنة وفي محافظة شمال الباطنة بلغت 59728 تصرفات عقارية، و18169 تصرفاً عقارياً في محافظة جنوب الشرقية و35787 تصرفاً عقارياً بمحافظة شمال الشرقية و42850 تصرفاً عقارياً بمحافظة الداخلية و32287 تصرفاً عقارياً في محافظة الظاهرة، و15181 تصرفاً عقارياً بمحافظة البريمي و3714 تصرفاً عقارياً في بمحافظة مسندم، بالإضافة إلى 1728 تصرفاً عقارياً بمحافظة الوسطى.
وما هي أبرز أعمال أمانة السجل العقاري بوزراة الإسكان؟
تستند الأمانة في عملها على نظام السجل العقاري الصادر بالمرسوم رقم 2/98، الذي يتكون من عدة أبواب. وتختص الأمانة بتسجيل وتوثيق المحررات والتصرفات القانونية الواردة على الوحدة العقارية، وما يطرأ عليها من تعديلات، في جميع محافظات السلطنة. كذلك، تختص الأمانة بإصدار سندات ملكية، سواء عن منح، بيع وشراء، وغيره، وأيضاً إصدار ملكية بدل فاقد وبدل تالف، وشهادات بيانات عقارية. تحوي الأمانة على مكتب الأمين، دائرة المراجعة والتدقيق، ودائرة التصرفات القانونية، الخاصة بالتداول، وتغيير الاستخدام، وإعادة المسح. ودائرة الوثائق والمستندات، المختصة بحفظ الملفات والوثائق، وقسم التنسيق والمتابعة. كما أنه من ضمن اختصاصنا تنفيذ ما يرد من أحكام قضائية تختص بالعقار، من حجوزرات وغيرها. وتسجيل عقود انتفاع وإيجار وغيره.
يشكو العديد من المستثمرين من أن بعض أعمال وقوانين القطاع العقاري غير مفعلة، هل ترون ذلك صحيحًا؟
لا.. ليس هناك قوانين غير مفعلة، كما أنّ هناك عددًا من القوانين التي تنظم القطاع العقاري، ولكن الحكومة لم تضع قوانين لكل شيء، حتى تمنح المستثمر حرية الاستثمار المقنن في السوق العقاري، فلا يمكن لوزارة الإسكان –على سبيل المثال- أن تقاضي المستأجرين مثلما يطلب منها البعض؛ حيث إن ذلك دور تقوم به جهات أخرى وفق القانون، كما أنّ صلاحيات الحكومة تتحدد بما يخدم السوق العقاري. والحكومة تطبق ما يصدر من قوانين، وفي الجهة المقابلة على الآخرين أن يقوموا بأدوارهم.
أما قانون أعمال الوساطة والأقوال التي تتداول عن عدم تفعيله، فهي غير صحيحة، بدليل الدورات التدريبية التي تقام للوسطاء العقاريين القائمة والمستمرة، وهي جزء من هذا القانون. وهذا الدور قد أوكل لوزارة القوى العاملة حسب القانون. وبالنسبة لعدم وضوح الاشتراطات للمستثمرين حين إقامة مشروع جديد، فأنا أؤكد أن الاشتراطات واضحة للمستثمرين، وقانون الانتفاع واضح وصريح، فالمستثمر عليه أن يوفر دراسة جدوى من الجهة المختصة، وغيرها، وعلى المستثمر توفيره بشكل مسبق حتى يتم الانتهاء من إجراءاته بسهولة.
وعلى الرغم من أن البعض يقول إن وزارة الإسكان لا تستطيع تلبية احتياجات الناس، ويبالغون في الأرقام التي تطرح، لكن الواقع لا يتطابق مع أقوال أشباه المستثمرين، فالبعض يخلط بين أسعار مواد البناء وتحديات التطوير العقاري، وهنا يجب التحقق من المعلومات من مصدرها الصحيح؛ فقطاع العقار واعد سواء كان بالنسبة للتنظيم العقاري أو حتى النشاط العقاري الذي هو جزء منه، فالنشاط العقاري له خصوصية ومحدودية، بينما التنظيم العقاري يشمل القطاع ككل، بما فيه إدارة المباني وجمعيات الملاك، ولسان الحال يؤكد ذلك، وأرى أن النشاط ينمو على قدم وساق، مما يدل على سهولة الحصول على التمويل من المؤسسات المصرفية والتمويلية المختلفة، لذا فإنّه ليس هناك ما يعيق نمو القطاع العقاري في السلطنة كما يدعي البعض.
وماذا عن جهود وزارة الإسكان في تسريع وتسهيل تخليص المعاملات؟
لقد أصبحت الإجراءات أسهل بكثير بشهادة المستثمرين الخليجيين، فقد قامت وزراة الإسكان بإنشاء خدمة "المحطة الواحدة"، التي تضم إجراءات توزيع الأراضي، والإجراءات الخاصة بمكتب معاليه، وسعادة الوكيل، والسجل العقاري، ومساعدات الإسكان، وغيره. وأصبحت هذه الخدمات موحدة في قاعة المحطة الواحدة بالوزارة. وتشهد المحطة إقبالاً كبيراً من المتعاملين، وخاصة معاملات السجل العقاري، فكل المعاملات المتعلقة بالبيع والشراء، وغيره يتوفر بالمحطة.
وكانت فترة إنجاز المعاملات تستغرق أياماً معدودات، أما الآن فبدأنا بتطبيق "الملكية الإلكترونية"، واعتباراً من يوم الأربعاء الموافق 1 مايو، سيتم تخليص الإجراءات وإصدار جميع أنواع الملكيات في نفس اليوم. وهذا دليل على اهتمام الوزارة بهذا القطاع. كما أنّ المحطة الواحدة تقدم خدمة "كبار الشخصيات" لكل من يريد أن يقوم بتخليص معاملاته بخصوصية، بمقابل أن يدفع رسوم الخدمة الممتازة والبالغة 50 ريالاً عمانياً. ويتم كذلك تخليص معاملته في نفس اليوم، كما تعمل المحطة على ورديتين. وتضم المحطة في الوقت الحالي إجراءات وزارة الإسكان وحسب، ولكن لا يوجد هناك مانع من أن تضم معاملات الجهات الحكومية الأخرى فيما يتعلق بالشأن العقاري إن دعت الحاجة مستقبلاً، وتم التنسيق مع هذه الجهات. كما أنّه من الضروري تطبيق نظام المحطة الواحدة داخل الجهات الأخرى، حيث إن التنسيق وتسريع الإجراءات مهم وضروري، وسيطبق مع الوقت مع ازدياد الحاجة لذلك. ولكن يجب الأخذ في الاعتبار أن لكل مشروع طبيعته الخاصة، التي تتطلب في بعض الأحيان تأخر إجراءاته ومرورها بعدد من الجهات الحكومية.
ما أبرز التحديات التي تواجه القطاع العقاري في السلطنة؟ وكيف تعملون على معالجتها؟
لا يوجد شيء كامل، وظهور التحديات دليل على تطور القطاع وبروز احتياجات جديدة تبعًا للتطور الحاصل. ومن التحديات التي يواجهها القطاع هو عدم وجود "حساب ضمان" أو ما يسمى بـ"الرهن العقاري"، فمن يشتري شقة أو فيلا من مستثمر في المشاريع الكبيرة، أو التي مازالت تحت الإنشاء، لا يوجد ضمان له في حالة خسارة المشروع، أو في حالة احتيال المستثمر وهروبه. وفي هذا الشأن تمّ التناقش بين وزارة الإسكان ووزارة السياحة والبنك المركزي العماني لتوفير حساب الضمان، بحيث يتم حفظ أموال المشترين، ويشترط على المستثمر ألا يستخدمها إلا في المشروع نفسه، كما يتم منحه الأموال على مراحل إنشاء المشروع بناء على توصية من الاستشاري، وليس دفعة واحدة، بحيث إن المالك لا يستفيد إلا بعد انتهاء المشروع، وهذا القرار في طريقه للإصدار.
أين وصلت قرارات اللجنة المعنية بدراسة إنشاء هيئة تنظيم العقار؟
انتهت اللجنة من الدراسة، ورفعت توصياتها لمجلس الوزراء، وسيصدر المجلس قرارًا بإنشاء مديرية مختصة بالتنظيم العقاري تابعة لوزير الإسكان مباشرة، بدلاً من الهيئة.
وقد جاء قرار إنشاء المديرية بدلاً من الهيئة، لأسباب عدة منها الحفاظ على تكاليف التشغيل الكبيرة التي ستتكبدها الدولة من خلال تخصيص مبنى للهيئة ومديريات في المناطق، وما يتبعه من تشغيل هذه الإدارات. كما أن الهيئة قد تفرق الجهود المبذولة من قبل الجهات الأخرى، مؤكداً أن تبعية المديرية لوزير الإسكان مباشرة تضمن كفاءة العمل وسرعته.
وستقوم المديرية بأدوار مختلفة؛ أبرزها تفعيل قرار إدارة العقار وجمعيات الملكيات، الذي يأتي كأحد نصوص نظام تمليك الشقق والطبقات، الذي صدر بمرسوم سلطاني رقم 89/48، موضحاً أن الوزارة قد خصصت قسماً يتبع المديرية العامة لمشروعات الإسكان، ولكن دوره لم يفعل في هذا الجانب. كما أن المديرية سوف تلزم قاطني البنايات التجارية –وفق قانون إدارة العقار وجمعيات الملاك- بتكوين جمعية لصيانة المبنى وإدارته، بحيث يعينوا منهم مديرًا للجمعية، يكون مسؤولاً عن الأموال، ويمثل السكان أمام القضاء.
ما التأثيرات المتوقعة لإطلاق المؤشر العقاري؟ وما تعقيبك حول المطالب بتغيير رسوم التسجيل في الوزارة لتعزيز قوة المؤشر؟
المؤشر العقاري عبارة عن بيانات يتم توفيرها في السوق للمستثمرين والمواطنين، وهي معلومات متاحة من خلال أمانة السجل العقاري، ولكن الجمعية العقارية العمانية ستقوم بالاجتهاد وإضافة معلومات إضافية، وإيصالها إلى أكبر عدد من المستثمرين، ونأمل أن يكون للجمعية دور فعال، وعامل مساعد لنا، من أجل تطوير القوانين والأنظمة. وإن القانون نص على عملية الاجتهاد في الأسعار، ففي العقار هناك السعر الحقيقي، وسعر السوق. وهنا يجب الاجتهاد في الأسعار، مع اللجوء إلى عدد من المكاتب العقارية الموثوقة والمعتمدة من وزارة الإسكان.
أما بالنسبة لرسوم التسجيل والبالغة 3%، والتي يشتكي منها بعض المستثمرين، كما تؤثر في مصداقية الأسعار المسجلة في العقار، بعمد الكثير إلى تسجيل أرقام غير حقيقية هروباً من رسوم التسجيل. فهو أمر حاصل، ولكنها رسوم يجب دفعها للدولة من المشاريع التي يستفيد منها المستثمرون ولا يوجد توجه لتخفيض أو تحديد رسوم التسجيل. ولكن في حالة رهن المشاريع الكبيرة، فإنّ الحكومة تأخذ من المشاريع الكبيرة لغاية 100 ألف ريال عماني، وما زاد عن هذا المبلغ فإنّ الدولة تعفي عنه المستثمر. وإنّ ورد لأمانة السجل معلومات بأن سعر عقار ما، مسجل في الوزارة بسعر غير حقيقي، وثبت ذلك بالتأكد من خلال المختصين في الوزارة، فإنّ الوزارة ستقوم باسترداد المبلغ ومثلي ما يحصل، كعقوبة جزائية في القانون.
هناك الكثير من النقاشات حول التخطيط العمراني المتكامل وخاصة في مسقط، ورغم ذلك، لا تعكس المشاريع الحديثة القائمة اهتمام الجهات الحكومية بالتخطيط المسبق طويل الأمد، فما رؤيتكم في ذلك؟
الأخطاء العمرانية أمر وارد مع التوسع العمراني، وهي أمور فنية تختص بها المديرية العامة للتخطيط والمساحة.فعلى سبيل المثال،هناك شركات تقوم بتسليم علامات الأراضي تحت إشراف وزارة الإسكان، ويحدث- في حالات نادرة- أن تسلم هذه الشركات علامات الأراضي في مواقع خاطئة للمواطنين، وبعد ذلك يتم وقفه إن ثبت الخطأ، وتعويض المواطن عن أي خسائر قد تكبدها خلال تلك الفترة. كما يمكن أن يمنح تصريح بناء 5 طوابق لمناطق يسمح لها بذلك، ومن ثم تعترض إحدى الجهات الحكومية المجاورة للبناء على ذلك لأسباب مقنعة، فيتم تعويض المستثمر بمنحه أرضاً – حسب الضرر- كما يمكن أن تقوم الشركة بتعويضه على ذلك.
وماذا عن منطقة 18 نوفمبر كمثال على تناقض التخطيط والتنفيذ في وزارة الإسكان؟
المربعات السكنية في شارع 18 نوفمبر، مخططة ومسجلة في الوزارة على أنها سكنية، ولكنها تضم عددًا كبيرًا من المشاريع التجارية، وفي الواقع بعض العقود تتم بين المالك والمستأجر في بلدية مسقط مباشرة دون المرور بوزارة الإسكان. وقد تمت مناقشة هذه المسألة مع بلدية مسقط، كما تم توجيه إنذارات لعدد من أصحاب الأبنية لعدم تجديد العقود في المنطقة وغيرها من المناطق.
أكثر...