تويت
- فهم السوق والقوانين والاحتفاظ بالسمعة الطيبة.. أهم عوامل النجاح في العقار
- "مأمونية" عالية للسوق العقاري رغم الصعوبات التي تواجه أصحاب المؤسسات
- أهمية استثنائية لمؤسسات القطاع العقاري لما تقدمه من خدمات للمواطنين
- على "القوى العاملة" التفريق بين المؤسسات الحقيقية وتلك التي تمارس "المستترة "
- غياب التخطيط الإستراتيجي من عوامل عدم كفاءة المؤسسات في السوق العقاري
الرؤية- سمية النبهانية
أجمع عدد من أصحاب المؤسسات الصغيرة والمتوسطة في القطاع العقاري على أن العمل الحر في هذا القطاع يحظى بإقبال متزايد من قبل رواد الأعمال العمانيين ممن يرغبون في تأسيس أعمالهم الخاصة، وخاصة في ظل بوادر تشجيع قيام المؤسسات الصغيرة والمتوسطة التي بدأت تظهر في الأفق.
واستدركوا أن المؤسسات الصغيرة والمتوسطة العاملة بالقطاع تواجه جملة تحديات تضطر بعضها إلى الانسحاب من النشاط، مما يتيح ثغرات لدخول التجارة المستترة فيه، وأشاروا إلى أن من هذه التحديات ضبابية القانون، وعدم كفاية التسهيلات الممنوحة لهذه المؤسسات من قبل الجهات المعنية، وغياب التدريب وعدم الإلمام الكافي بالسوق، مطالبين بدراسة وضع هذه المؤسسات وإيجاد آلية تميز الأنشطة الاقتصادية الحقيقية التي تعود لمواطنين عن التجارة المستترة في السوق، بهدف دعم مؤسسات المواطنين بالشكل الأمثل، حتى تكون قادرة على تقديم خدماتها التي تعد هامة بشكل استثنائي للمواطنين وصغار المستثمرين.
العقار .. الأكثر أمناً
ويرى راشد بن سعيد الذيابي - صاحب مؤسسة للتجارة والمقاولات –أن قطاع العقارات يعد من أكثر القطاعات أمناً بالنسبة لأصحاب المؤسسات الصغيرة والمتوسطة، إذا توفرت المعرفة الجيدة للسوق العقاري، وتذللت الصعاب الموجودة، حيث إنّ الطلب على العقار دائم ومستمر، وبذلك تتوفر لهذه المؤسسات دائماً بيئة مناسبة للنمو والربحية ، إن حافظت على سمعتها وجودتها في العمل.
وأضاف الذيابي أنّ المؤسسات الصغيرة والمتوسطة في قطاع المقاولات تخدم شريحة المواطنين بشكل أساسي، حيث إنّ هذه الشركات تقوم ببناء المنازل والمباني التجارية السكنية للمواطنين وصغار المستثمرين، كما يستثمر العديد من أصحاب هذه المؤسسات في إنشاء مساكن سكنية تجارية ويقوم بتأجير الشقق السكنية.
وزاد الذيابي إنّه مع التوجه الحكومي لدعم المؤسسات الصغيرة والمتوسطة وتشجيع العمل الحر، بدأت الشركات الصغيرة والمتوسطة تتزايد في القطاع العقاري، سواء بظهور المكاتب العقارية والتثمين العقاري، وكذلك شركات المقاولات. وتابع أن عددا كبيرا من أصحاب هذه الشركات يجمعون بين العمل الحكومي والعمل الخاص، مما ينذر بعثرة للجهود، الأمر الذي يؤدي بأصحاب شركات المقاولات مع تزايد التحديات، إلى إسناد إدارتها إلى وافد، بشرط أن يتسلم من هذا الوافد مبلغًا شهرياً مقابلا ، مما يخلق التجارة المستترة في القطاع.
وحول أهم التحديات التي يواجهها أصحاب المؤسسات الصغيرة والمتوسطة في القطاع العقاري، أوضح الذيابي أن من التحديات تطبيق القوى العاملة للقوانين حرفياً على هذه الشركات دون مراعاة وضعها، ودون تقديم أي تسهيلات لها. كما أنها تتشدد كثيراً في منح تصاريح جلب العمال، غير مفرقة بين التجارة المستترة، وبين التجار الحقيقيين.
ونصح الذيابي أصحاب المؤسسات الصغيرة والمتوسطة في القطاع العقاري، ببناء سمعة جيدة في السوق والاحتفاظ بها، باعتبار أن السمعة الطيبة والجودة في العمل من أهم عوامل بناء الاسم والنجاح في السوق.
تحديات عديدة
ويخالفه الرأي راشد بن سعيد المنجي، صاحب شركات مقاولات، حيث يرى أن قطاع العقارات،وتحديدًا المقاولات لم يعد آمناً لأصحاب المؤسسات الصغيرة والمتوسطة الذين يدخلون السوق، وذلك نتيجة التحديات التي تتزايد يوماً بعد آخر، موضحًا أن هذه الشركات تعتمد على العمالة الوافدة بشكل كبير في الأعمال الإنشائية والفنية، وفي المقابل تطالب وزارة القوى العاملة هذه الشركات بتطبيق نسبة التعمين فيها، وتجلب الوزارة عمانيين للعمل في الوظائف الإدارية للشركة وبرواتب عالية، فيما لا تحتاج هذه الشركات لهذه الوظائف الإدارية، مشيرًا إلى أنّ شركات المقاولات والتطوير العقاري الكبيرة، نسب التعمين بها قليلة، بينما هي تطالب بتطبيق نسبة التعمين من المؤسسات الصغيرة والمتوسطة.
وقال:إنّ الكثير من شركات المقاولات لم تجد أي دعم مادي حتى الآن، ولا تعرف كيف يكون وضعها ومكانها من دعم صندوق الرفد، كما لا تتلقى دعماً ملحوظاً من الجهات الحكومية الأخرى كغرفة تجارة وصناعة عمان، موضحًا أن الجهات الحكومية تستفيد من هذه الشركات بشكل مباشر وغير مباشر، على عكس بعض المؤسسات الصغيرة والمتوسطة الأخرى.
وبيّن المنجي أن العديد من القرارات والقوانين المستحدثة تأتيهم متأخرة، ويشترط تطبيقها بشكل مباشر، مثل قرار فتح حسابات مصرفية للعمالة الوافدة، بهدف التصدي للتجارة المستترة، وقال : على الرغم من أهمية هذا القرار وما يحمله من جوانب إيجابية في حماية رب العمال، والعمال، إلا أنّه يجب تطبيقه بشكل مباشر، وقد تسبب ذلك في ضغط كبير على رجال الأعمال والبنوك على حد سواء، حيث إن آلاف العمال كانوا سابقًا يأخذون رواتبهم بشكل مباشر وليس عن طريق البنك.
تجارة مستترة
وتابع أن التجارة المستترة من التحديات التي تواجه المؤسسات الصغيرة والمتوسطة، حيث إن الوافدين أصحاب هذه التجارة يعرضون أسعارًا زهيدة مقارنة بما يعرضه أصحاب المؤسسات العمانية، مؤثرين على جودة العمل باستخدامهم مواد بناء رخيصة، وعدم القيام بالاستشارات المناسبة، مضيفاً أن عددا كبيرا من المواطنين يلجأوون لهم، لأنهم يعرضون سعرًا أقل. وزاد أن بعض هذه الشركات أصبحت مطالبة بدفع ضرائب، وهي إلى الآن لم تستطع معالجة التحديات التي تواجهها، موضحاً أن الكادر العماني لا يجد أي تشجيع للبقاء والاستمرار في هذا القطاع.
إقبال على القطاع
وأشار المنجي إلى أنّ هناك تزايدًا كبيرًا في أعداد العمانيين الداخلين إلى سوق العقارات، مشددًا على أهمية توفير التدريب الكافي لهم لفهم سوق العقارات. كما أنّ عليهم فهم القانون في السلطنة بشكل كبير، حتى لا يقعوا في أخطاء غير مقصودة نتيجة عدم فهمهم للسوق. كما نصحهم بإدارة العمل والمال والعمال بشكل جيد لتحقيق النجاح والاستمرارية في السوق.
طريق النجاح في السوق
وأوضح الاستشاري زيدون بن إبراهيم أبوقرمول مؤسس مكتب شيزر للاستشارات والخدمات المهنية أن القطاع العقاري يعتبر من أهم القنوات الاستثمارية، حيث إنّه مزدهر بشكل مستمر، كما أنّ دورة الاحتياج إلى العقار مستمرة. وقال إنّ المؤسسات الصغيرة والمتوسطة بدأت تأخذ سوقًا كبيرًا في السلطنة يخدم المواطنين وصغار المستثمرين، حيث يتخصص هؤلاء في التثمين العقاري، المقاولات، والتجارة في مواد البناء وغيرها، حيث لم يعد كافيا للمستثمر العقاري أن يشتري عقارا ويؤجره ثم ينتظر الإيجار الشهري ويأمل في أن تزيد قيمة العقار مع الأيام.
وأشار إلى أنّ مهنة الوساطة العقارية في المكاتب –على سبيل المثال- تكاد لا تتعدى أعمال السمسرة والتثمين العقاري، مما جعلها غير قادرة على مواكبة التطورات الحاصلة في القطاع العقاري في السلطنة. كما أنّ العديد من أصحاب المكاتب العقارية "هواة"، دخلوا القطاع دون دراسة وتأهيل، مفتقدين للخبرة الكافية، خاصة في ظل عدم توفر الدورات التدريبية المتخصصة في السلطنة، مما جعل المكاتب العقارية مفتقرة إلى أساسيات العمل التجاري المهني، وإلى الإشراف والرعاية الجادة من الجهات المختصة. خاصة وأن التطورات الحاصلة في القطاع العقاري في السلطنة تتطلب منهم الدخول في تخصصات عديدة، كإدارة العقار والتطوير والتثمين والتسويق العقاري وغيره.
وأشار أبوقرمول إلى أنّ السوق بحاجة إلى أكثر من ذلك، حيث يجب إيجاد فرص استثمارية وأفكار خلاقة وإبداعية مختلفة، بحيث يضمن تكوين اسم له في السوق.، حيث يمكن، على سبيل المثال، اقتناص الفرص المحلية وتحديد المواقع التي يمكن أن تقوم فيها مشاريع عقارية جديدة في ظل شح الأراضي وخاصة في العاصمة مسقط، فقد تكون الفرص في أراض فضاء يمكن التفاوض على شرائها ثم البناء عليها، وقد تكون منشآت قديمة آيلة للسقوط بحيث يتم الشراء ثم الهدم ثم إعادة البناء. وقد تكون أيضاً مواقع لشركات أفلست أو محطات بنزين أغلقت أو عدة منازل متجاورة أتلفها حريق، وهكذا، موضحاً أن تحديد هذه المواقع مهم، وذلك لأنّ ندرة الأراضي في المدن مع تزايد الطلب على المساكن الجديدة يجعل من تطوير العقارات القديمة مهنة مربحة.
ولفت إلى أن أصحاب المؤسسات الجدية في هذا القطاع، بحاجة إلى أن يفهموا القانون والسوق العقاري في أدق تفاصيله، حيث إنّهم يجب أن يكونوا ملمين بتفاصيل كيفية الحصول على تراخيص البناء، بالإضافة إلى معلومات عامة عن الهندسة المعمارية وقوانين البناء.
وبين أبوقرمول أنه من الضروري أن يلتحق رب العمل بدورات تدريبية متخصصة، إن كان جديداً على السوق. كما يعتمد نجاح العقاري الجديد على قدراته الشخصية، وذلك لأنّ الدورات التدريبية تمنحه فقط أساسيات العمل، ولابد له من تحفيز نفسه لاستكمال البحث والتعلم السريع من واقع السوق. كذلك، عليه أن يطور مهاراته التفاوضية لأنّه سيحتاجها في الكثير من المواقف، موضحاً أن هناك التفاوض مع أصحاب الأراضي أو العقارات القديمة، وهناك التفاوض مع البلديات حول التراخيص. كما عليه أن يعرف أيضًا الاختلافات بين شروط ومطالب البلديات لاستصدار تراخيص البناء تبعًا لنوعية المشروع.
التنظيم الإداري
وشدد أبوقرمول على أهميّة التنظيم الإداري في الشركات والمكاتب العقارية، التي تعتبر تجميعاً وتقسيماً لأوجه نشاط المؤسسة وأعمالها في وحدات إدارية طبقًا لمبادئ وأسس معينة، بهدف إيجاد هيكل ذي فاعلية وكفاءة يمكن من خلاله أن يؤدي نشاط المؤسسة بسهولة كبيرة. وقال إنّ أي عمل لا يقوم على دراسة وتنظيم يصبح ضربًا من العشوائية؛ حيث إنّ التنظيم الإداري يحقق نوعًا من التناسق والانسجام بين الجهود المختلفة، مما يقلل من الانحرافات في تنفيذ الخطط. كما أنّه يوفر الوقت والجهد للعاملين، نظرًا لوجود سياسات محددة تساعد الإدارة في تحديد الطرق التي يجب إتباعها عند التنفيذ. كما أنّها توجد نوعاً من الرقابة على أساليب التنفيذ نظرًا لوجود قواعد ومبادئ محددة وواضحة تحكم اختيار هذه الأساليب.
وأشار الاستشاري إلى أنّ من أهم المبادئ التي يقوم عليها التوجيه الإداري، مركزية الأمر، حيث يكون التوجيه أكثر فاعلية وجدوى إذا ما تلقى العاملون في المؤسسة الإرشادات والأوامر من مصدر واحد، وكذلك الإشراف المباشر، بحيث يكون التوجيه أكثر فاعلية عندما يكون الاتصال مباشرًا بين الرئيس والمرؤوسين، بالإضافة إلى الأسلوب، والذي يتبنى فيه المسؤول الأسلوب المهني مع الأفراد الذين يتولى توجيههم بما يتفق ونوع العمل المطلوب إنجازه. مبرزاً أهمية وجود الرقابة الإدارية في العمل العقاري، باعتبارها من أهم مكونات العملية الإدارية، حيث إنّها عملية متابعة مستدامة تمارسها الإدارة الرقابية للتأكد من أن أداء العمل يتفق مع الخطط الموضوعية والبرامج المعدة ويسير وفق المعايير المطلوبة.