تويت
اللواتي: السوق يشهد نموًا مستمرًا مع التوسّع في بناء الوحدات العقارية المتنوعة
برهام: بعض المناطق في العاصمة شهدت ارتفاعًا 100% بأسعار العقارات
المنذري: أهميّة التركيز على إقامة المؤتمرات والندوات العقارية المتخصصة لدعم الاستثمارات
تنامي الاستثمار في شراء الشقق بغرض التأجير
تأثر جاذبية القطاع مع اتساع فجوة تنظيم السوق وبطء الإجراءات
إنشاء هيئة لتنظيم العقار لا ينبغي أن تكون عبئا بيروقراطيًا جديدًا بالقطاع
ضرورة تحديث التشريعات والأنظمة لتطوير القطاع العقاري
اعتماد الميزانية وافتتاح البنوك الإسلاميّة من عوامل استمرار تحسن السوق العقاري في 2014
يتوقع خبراء عقاريون أن يواصل السوق معدلات النمو الجيّدة خلال العام 2014، على الرغم من التحذيرات من مخاوف استمرار ارتفاع الأسعار في بعض المناطق ما قد يؤدي إلى التضخم وظهور فقاعة عقارية بالسوق.
ودعا الخبراء- الذين استطلعت "الرؤية" آراءهم لآفاق السوق للعام 2014- إلى تغيير آلية منح الأراضي للمواطنين، وأن يحتل الجانب الاستثماري المرتبة الأولى، فضلا عن تسهيل الإجراءات المختلفة والحد من الأمور البيروقراطية، على حد قولهم.
وحثّ الخبراء الجهات المعنيّة على التعجيل بإنشاء هيئة تنظيم العقار، بهدف توحيد الإجراءات وتفادي تضاربها بين الجهات الحكومية المختلفة، مشيرين إلى أهميّة تحديث التشريعات والأنظمة لتطوير القطاع العقاري.
الرؤية- سمية النبهانية
وأكّد علي مال الله حبيب اللواتي رئيس مجلس إدارة شركة الحبيب وشركاه أنّ القطاع العقاري في السلطنة يشهد نموًا مستمرًا، بفضل الحركة النشطة في بناء الوحدات السكنيّة والتجارية والإدارية المتنوعة، فضلا عن حركة البيع والتأجير.
وقال اللواتي إنّ هناك آفاقا جديدة بشأن التوسّع في المشروعات العقارية، بمختلف أنحاء السلطنة، من فلل فردية وفنادق ومجمّعات تسوق، وعدد قليل من المجمعات السكنيّة. وأشار إلى أنّ التعيينات الجديدة للشباب وارتفاع دخل المواطنين حقق أثرًا مباشرًا على معدلات استئجار وشراء وبناء الوحدات العقارية، موضحا أنّه من المتوقع استقرار مستوى الإيجارات هذا العام. وأوضح اللواتي أنّ هناك ظاهرة جديدة آخذة في التنامي، وهي الاستثمار في شراء شقق لغرض التأجير، مما يشجع المطورين في هذا الاتجاه، بجانب الحجز والبيع على الخرائط وأثناء فترة البناء، مما يتطلب تشريعات مناسبة لحفظ حقوق الطرفين لتفادي ما يحدث من استغلال وممارسات سيئة في بعض الدول. وقال إنّ أداء السوق في العام الماضي تميّز بالنشاط من حيث التداول، وخصوصًا في الأراضي الفضاء والوحدات السكنية؛ حيث ارتفعت أسعار الأراضي في معظم المناطق. ويرى اللواتي أنّ أغلب عمليات الشراء تمّت بهدف البناء، ونسبة أقل كانت من أجل المضاربة والاتجار، كما كان الطلب على استئجار الشقق والفلل والمعارض يقابله عرض وافر، وحتى بالنسبة للمكاتب، فإنّ الطلب عليه كان أفضل من العام الذي سبقه، وذلك لأنّ أعداد الوافدين لا زال يلعب دوراً محورياً في رواج السوق، كما أظهر مستوى الإيجارات استقرارًا مع ارتفاع طفيف في بعض المناطق.
وأضاف اللواتي: من المؤسف ألا تكون هناك أية جهة تعنى بالسوق العقاري، من حيث دراسته والتخطيط له وإعداد رؤية مستقبلية وتطويره على الرغم من أنّ القطاع العقاري يشكل رقماً لا يستهان به كمساهمة في الناتج المحلي، ومن حيث تشغيل العمالة، وهو قطاع أساسي ويرتبط بجميع القطاعات الاقتصادي الأخرى؛ كالسياحة والصناعة والزراعة والخدمات والسياحة. وتابع اللواتي أنّ دول العالم باتت تعول على القطاع العقاري كمصدر لجذب الاستثمار الأجنبي، لاسيما وأنّه يرتبط بشكل كبير مع القطاع السياحي، موضحًا أنّ التخوف لدى بعض الأطراف من وجود الهيئة هو أن تضاف وحدة حكومية بيروقراطية تسعى إلى خلق المبررات لوجودها، مما لا يضمن تحقيق الهدف المنشود بل زيادة في صعوبة الاجراءات وتعقيدها للمطور العقاري، وعليه قد يكون الأجدى خلق وحدة استشارية بدلا من ذلك، بحيث تلحق بالمجلس الأعلى للتخطيط.
وزاد أنّ هناك حاجة ماسة لتطوير القطاع العقاري من خلال تطوير السوق والتشريعات والأنظمة والممارسات، وخلق فرص جديدة للاستثمار، وإنشاء مشروعات عقاريّة كبيرة، وشركات عقارية عامة، وشركات مقاولات بناء وطنية كبيرة، وبالتالي جذب الاستثمار الأجنبي، وتشغيل المواطنين وزيادة المساهمة في الناتج. وأشار رئيس مجلس إدارة شركة الحبيب وشركاه إلى أنّ التفاعل والحوار فيما بين مختلف الأطراف المتأثرة بالأمور العقارية هو الخطوة الأولى، فحتى الآن لا توجد جهة تعنى بسوق العقار ولم يتم عقد أي ندوة عقارية على مستوي عالٍ، كما أنّه لا توجد ممارسات حكوميّة ومزادات علنية أمام المستثمر لاستثمار الأراضي؛ حيث ظلّت قوانين حق منح الأراضي على حالها لأربعة عقود، وتزامن ذلك مع فرص غير متكافئة أمام المواطن في المنح بسبب الممارسات.
وأوضح أنّ تخطيط منطقة وشارع وخدمات وفندق وسوق ومسجد وحديقة وتخصيص أراضي للسكن والعمل والأسواق وغيره، يتطلب أن تقوم الجهات المختفلة بدراسة متكاملة، من حيث البيئة والجانب الاستثماري والمصالح العامة، وخلق فرص عمل. وأضاف أنّ توافر الأرض يمثل عامل حاسم في قيام ونجاح أي مشروع، فاليوم هناك من هو جاد وقادر على القيام بمشروع مدرسة خاصة أو روضة أطفال أو خدمة معيّنة، ولكن توافر الأرض يظل العائق، والشراء يعدم جدوى المشروع، والأراضي التي تصلح للمشروع منحت لأفراد ليس لديهم القدرة أو الرغبة في القيام بمشاريع، فيما أنّ المتضرر هو المجتمع والاقتصاد.
وأوضح أنّه بناء على ما سبق فإنّ تخطيط المدن يحتاج إلى تضافر خبرات وجهود متنوعة، وإلى جهة تعنى بذلك، وحوار حقيقي مع المواطن والقطاع الخاص؛ حيث لابد من شراكة حقيقية لتحقيق النجاح. وختم اللواتي حديثه قائلا إنّ الاستفادة من الأسواق المجاورة والاقتباس من تجاربهم الناجحة والتي تتناسب مع واقعنا، هي أسرع الطرق التي يجب أن نسعى إليها، بهدف تطوير القطاع العقاري، مشيرا إلى أنّ المسؤولية تقع على جهات التخطيط والتشريع والمقاول والمطور والجميع.
زيادة التداولات
وقال عبد الرحمن برهام الرئيس التنفيذي لشركة المدينة العقارية إنّ العام 2013 شهد حركة نشطة في سوق العقارات؛ حيث ارتفعت أسعار العقارات بشكل كبير وعادت التداولات للسوق بشكل ملحوظ خصوصًا على الأراضي البيضاء، والتي عانت من الركود منذ عام 2008 في أعقاب الأزمة المالية العالمية، كما شهدت بعض المناطق في محافظة مسقط ارتفاعًا بلغ 100%، لاسيما في منطقة المعبيلة، والتي تشهد نموًا كبيرًا بسبب المشاريع التنموية الحكومية والاستثمارات الخاصة.
وأضاف أنّ العرض على الوحدات السكنية يتواصل- سواء كان الشقق أو الفلل- بوتيرة مرتفعة، نظرًا للنمو الاقتصادي الذي شهده الاقتصاد العماني خلال العام، كما تشهد جميع القطاعات الأخرى من التجارية والصناعية نموًا واضحًا بسبب قرار نقل المنطقة الصناعية بغلا، وكذلك قرار تحويل ميناء السلطان قابوس إلى منياء سياحي، فضلا عن إنشاء الميناء الجاف كمركز لوجستي ببركاء، جميع هذه العوامل ساعدت على ارتفاع معدلات التداول وارتفاع أسعار العقارات.
وتابع قائلا: لا يزال موضوع تنظيم السوق العقاري بحاجة إلى التطوير، ليتم جذب استثمارات محليّة وخارجيّة نحو السوق العقاري، ومن الملاحظ أنّ هناك فجوة كبيرة في الجانب التنظيمي، ورغم أنّ السوق العقاري لم يتعقد بدرجة كبيرة، إلا أن هذه الفجوة التنظيمية تزداد اتساعًا، وكذلك يصاحبها بطء في الإجراءات، مما يؤثر على جاذبية القطاع وسرعة إنجاز المشاريع، وهذا بدوره ينعكس سلبًا على المستهلك، وخاصة على أسعار الإيجارات والوحدات السكنية والتي تهم شريحة كبيرة من الشباب الذين تشكل جزءا كبيرا من مصاريفهم الشهرية.
تحديات القطاع
ويرى برهام أنّ قضية التنظيم وتسهيل الإجراءات لا يزالا من أهم ما يشغل السوق العقاري في العام الجديد، أمّا التحديات التخطيطية كالازدحام المروري وغيرها، فيرى أنّها أمور تخطيطية لا تنظيمية، كما أنّ معدلات النمو التي يحققها الاقتصاد تفرض تحديات لم تكن متوقعة، ولا شك أنّ المجلس الأعلى للتخطيط يقوم بدوره في تقييم حجم هذه التحديات ليتم التعامل معها بحلول من المؤمل أن تكون ذات طبيعة طويلة المدى.
وحول دور الجمعية العقارية العمانية، أوضح برهام أنّها جمعية أهلية ذات إمكانيات محدودة، وتعتمد على تفاعل الأعضاء معها، كما أنّها لا تغني عن ضرورة وجود هيئة تنظيمية للقطاع، وإنشاء هيئة لتنظيم العقار على غرار هيئة سوق المال، بحيث يُدمج فيها السجل العقاري وتكون تابعة لوزارة الإسكان، والتي يمكن أن تسهم في جذب الاستثمارات، وتعمل على توازن قوى السوق العقاري بين العرض والطلب للسيطرة على التضخم وتحقيق عوائد كبيرة للاقتصاد.
ويتوقع الرئيس التنفيذي للمدينة العقارية استمرار نمو الاقتصاد العماني مع مواصلة الحكومة زيادة الإنفاق، وهذا بلا شك سينعكس إيجابيًا على كل القطاعات الاقتصادية ومنها القطاع العقاري، لكن الأسعار في مناطق مختلفة بلغت معدلات كبيرة، وهذا مؤشر يجب الحذر منه، لكي لا يصاب السوق بموجة تضخم أو فقاعة عقارية، مما يؤكد الحاجة لوجود جهة تنظيمية للسوق.
وتابع أن العوامل الأساسية للسوق تؤكد وجود أجواء مواتية للمضاربة؛ حيث استمرار النمو الاقتصادي ومشاريع ضخمة للبنية الأساسية وزيادة القوة الشرائية والأجواء الإيجابية إقليميًا، والمتمثلة في حدثين مهمين وهي فوز دبي باستضافة أكسبوا 2020، وكذلك تنظيم قطر لمونديال 2022.
معطيات ومؤشرات
وقال محمود المنذري الرئيس التنفيذي لشركة سوق العقار إنّ أداء السوق العقاري في العام الماضي كان جيدا، متوقعا أن يواصل النمو المستمر. وأوضح المنذري أن المعطيات والمؤشرات التابعة لوزارة الإسكان خلال السنوات الخمس الأخيرة حول قيمة التداول العقاري، تظهر أن هذا النمو متقارب نسبيًا، وآخذ في الصعود المستمر. وأضاف أنّه في العام 2009 كانت قيمة التداول للربع الثالث 225 مليون ريال وارتفعت في سنة 2010 إلى 282 مليون ريال، وفي 2012 بلغت قيمة التداول للربع الثالث أيضاً 490 مليون ريال، وزاد في العام 2013 إلى 610 ملايين ريال عن نفس الفترة وهي الربع الثالث، فضلا عن التقييم من الناحية العلمية أو حسب ما تسمى من قبل خبراء العقار بـ"الدورة العقارية"، فإنّ السوق آخذ في التصاعد والنمو الجيد، وهو أمر صحي بالنسبة للمستثمرين، والاقتصاد المحلي بشكل عام.
وفيما يتعلق بإنشاء هيئة لتنظيم العقار، قال المنذري إنّ هذه قضية قديمة، وقد استبشر بها العقاريون قبل عدة سنوات، مشيرًا إلى أنّه يتعين على الجهات الحكومية أن تدرك أنّه في حالة إنشائها ستكون الانطلاقة الحقيقية لتنظيم السوق العقاري العماني، وبداية نهوض للقطاع العقاري إلى مستوى أفضل من المستوى الذي يعمل به حاليًا. وأضاف أنّ جميع التحديات الحالية والمتعلقة بالقطاع العقاري ستنتهي بوجود الهيئة، لكون هذا القطاع من القطاعات المؤثرة في الاقتصاد العماني، وهو يعتبر قطاع حيوي يجب أن تنظر إليه الجهات المعنية بجدية أكثر من أي وقت سابق. وتابع المنذري أنّه بالنظر إلى القطاعات الأخرى كالاتصالات وتقنية المعلومات وسوق المال وغيرها من القطاعات، يتبين أنّ العمل فيها يتم وفق ضوابط ومعايير ساعدته في النهوض والتأثير الإيجابي على الاقتصاد العماني، وأيضًا على العاملين فيه. وأكّد أنه بإنشاء الهيئة المزمعة سيتم حل الكثير من المشكلات والتحديات، فمثلا هناك مشاكل تتعلق بالمستأجرين والمؤجرين، ومشكلة العمالة الوافدة، وكذلك مشكلة ازدواجيّة العمل؛ كالعاملين في الحكومة أو شركات غير معنيّة بالعقار ولديهم مكاتب أو يعملون في مكاتب عقارية.
واستطرد قائلا إنّ هناك مشاكل أخرى يجب عدم إغفالها، كمسألة تأخر وتعقيد تخليص المعاملات العقارية في وزارة الإسكان، وعدم وجود اتصال مباشر بين المكاتب العقارية والوزارة لتسريع المعاملات العقارية، وأيضًا للمساعدة في معرفة الطلب والعرض الحقيقي في السوق، وكذلك لمساعدة الجهات الاحصائية والمستثمرين لعمل الدراسات الاقتصادية والاستراتيجية، حسب أرقام واقعية صحيحة، تمّت بشكل صحيح ومنظم، وكل ذلك بسبب عدم وجود هيئة تنظيمية تنظم العمل في هذا القطاع. وتابع أنّه انطلاقا من أنّ الجهة المعنية بإنشاء الهيئة قد قامت بتكليف بيت خبرة، فكان من الأولى الاستعانة بآراء العاملين حاليًا في هذا القطاع كأصحاب المكاتب العقارية والوسطاء العقاريين المتخصصين العاملين في هذا القطاع وأيضا المثمنين ومديري العقارات وغيرهم من المتخصصين في المجال العقاري، داعيًا إلى ضرورة إشراكهم في إنشاء الهيئة، باعتبار أنّهم المعنيين بهذه المشكلة من الأساس، ويدركون كل التحديات المتعلقة بها.
حلول مبتكرة
ويرى المنذري ضرورة أن تكون الحلول مبتكرة ومستدامة، وذلك من خلال معالجة المشكلات المعلقة بالقطاع، مشيرًا إلى أنّ هناك حلقة مفقودة في هذا الشأن، والتي تتمثل في عدم تجانس الجهات المختصة في حل هذه القضايا، ومنها مشكلة التأجير للاستخدام التجاري في العقار السكني؛ حيث إنّ وزارة الإسكان تمانع في تغيير الاستخدام في الملكيّة بينما البلدية تسمح بالتأجير التجاري، كما أنّ وزارة الإسكان يجب أن تخطر المالك مسبقاً بعدد المواقف المطلوبة بناءً على مساحة الأرض، وعدد الطوابق المصرح بها عند منح الأراضي. وتابع أنّ من المشاكل السائدة استبدال الاستخدام من سكني إلى سكني تجاري، وزيادة عدد الطوابق في مناطق بنيتها التحتيّة والخدمات الموجودة فيها ضعيفة أو مهيأة للاستخدام السكني فقط، ولذلك تجدها مناطق مزدحمة ومختنقة من السكان والمركبات بل وتؤثر على البيئة الاجتماعيّة والصحيّة وأيضاً التركيبة السكانية.
وزاد أنّ من القضايا المهمة أيضاً قضيّة التركيبة العمرانيّة، فهي مشكلة قديمة، مشيرًا إلى أنّه من أسباب اختلال التركيبة العمرانية هو عدم الوضوح والشفافية من قبل الجهات المنفذة للخدمات الأساسية والبنية التحتية، وغياب ضوابط ملزمة للحاصلين على الاراضي السكنية التجارية، وخاصة في المناطق الجاهزة من الناحية الخدمية. وأوضح أنه على سبيل المثال المنطقة الممتدة على شارع السلطان قابوس في مسقط من الخوير إلى المطار، تعاني من اختلال التركيبة العمرانية، حيث إنّ أكثر من نصف الأراضي غير مبني وبعضها مبانٍ قديمة وبعضها جديد، وتتفاوت في هذا الجانب عدد الطوابق. وقال إنّه من المفترض أن يتم وضع خطة استراتيجية واضحة لكل منطقة ولفترة محدودة حسب الخدمات المتاحة، وحسب موقعها وقربها أو بعدها عن الخدمات الأساسيّة، كالمطارات والوزارات وغيرها من الجهات الرئيسية.
وناشد المنذري الحكومة بإعادة النظر في الفوائد على القروض الإسكانيّة، لتشجيع تملك المواطنين للعقارات، من خلال تخفيض نسبة الفائدة بشكل يسمح لشريحة أكبر من المواطنين الحصول على هذه القروض على نحو أكثر تيسيراً وأقل تعقيداً.
وحول دور الجمعيّة العقارية العمانية، قال المنذري إنّ هناك دورا واضحا للجمعيّة، لكنّه محدود بسبب عدم وجود هيئة تنظيم عقاري، موضحا أنّ دور الجمعيّة هو التنسيق مع الجهات الرسمية ذات العلاقة فيما يتصل بطرق ووسائل تنمية القطاع وتطويره في السلطنة، لكن الطموح يرمي لأن يكون دور الجمعية أقوى، بحيث تعمل بشكل أكثر تأثيرًا في القطاع من خلال حث الجهات الرسميّة على تطويره وتنظيمه. ودعا إلى أهميّة أن تقوم الجمعيّة ببحث جميع القضايا التي تهم جميع العاملين في القطاع العقاري، من أجل إيجاد الحلول المناسبة والناجعة للتحديات التي تواجه القطاع، وذلك يتأتى من خلال زيادة التنسيق بين العقاريين والوصول إلى الهدف المنشود من إنشائها، فلا عن التركيز على إقامة المؤتمرات والندوات العقارية المتخصصة، لما لها من دور مهم في تسويق وتطوير هذا القطاع على المستويين المحلي والدولي.
مؤشرات إيجابية
وأشار الرئيس التنفيذي لشركة سوق العقار إلى أنّ جميع المؤشرات المتعلقة بالسوق إيجابية، كما أنّ هناك بعض الدلائل والمؤشرات التي تظهر أنّ الأداء الجيّد للسوق سوف يستمر، مما يؤدي إلى استعادة الثقة لعدد كبير من المستثمرين، وشركات التطوير العقاري كالفطيم ومجموعة الجرواني وشركة الآرجان وغيرها من الشركات المعروفة إقليميًا، لإنشاء المشاريع العقارية.
وقال إنّ الملاحظ أنّ بعض المشاريع التي كانت معلقة خلال السنوات الماضية، تمّ التوقيع على بعضها، وذلك للتحسّن الملحوظ في أداء السوق خلال 2013، كما توجد مستجدات في هذا القطاع تدعو للتفاؤل بشأن السوق العقاري، منها افتتاح البنوك الإسلامية وتدشين القروض السكنية والعقارية، بالإضافة إلى الزيادة في حجم المشاريع الحكومية المدرجة بالميزانية العامة للدولة.
وأكّد المنذري أنّ كل هذه المعطيات والمستجدات ستؤدي إلى تحسّن ملحوظ في أداء السوق هذا العام، وقد يستمر هذا التحسّن خلال الأعوام القليلة المقبلة، غير أنّه أوصى بعدم التسرّع في إنشاء المشاريع الجديدة قبل دراسة السوق بشكل جيد، والعودة إلى المختصين الذين لديهم خبرة بهذا القطاع، قبل اتخاذ مثل هذه القرارات، ومن ضمنها المؤشرات المتعلقة بالعرض والطلب والحاجة الحقيقية للعقار.
وشدد المنذري على أهميّة إدراك أنّ السوق المحلي مرتبط بالسوق العالمي، وخاصة الدول المجاورة، وذلك لتنافس المستثمرين على إيجاد الفرص المناسبة في هذه الأسواق، من خلال البحث على العوائد المناسبة، وفي الوقت نفسه ضمان الاستثمار من خلال استقرار السوق والقوانين المرتبطة بتنظيم هذا القطاع.
وأوضح أنّ أي انتعاش في هذا السوق سيؤدي إلى المنافسة بين الشركات العقارية على تقديم العروض المناسبة للراغبين في الشراء أو الاستثمار من قبل المواطنين، مشيرًا إلى أنّ الرواتب الجديدة ستساهم في تنشيط السوق، داعيًا إلى ضرورة عدم استغلال هذه الزيادات من قبل الشركات العقارية أو الملاك في رفع الأسعار بشكل غير مبرر، كما ينبغي أن تركز الجهات المختصة على مراقبة الأسعار للحد من التأثير السلبي لذلك.