تويت
البوسعيدي: تأسيس "الجمعية العقارية" رد فعل على تأثر السوق بالمضاربات "غير المحمودة"
المرهون: السلطنة تفتقر للتحفيز العقاري وتوظيف المساحات الشاسعة من الأراضي
الإسماعيلي: تنظيم سوق العقارات أولى خطوات الاستفادة من القطاع
منتدى سنوي للعقار مطلع الربع الثاني من العام الجاري
"الجمعية العقارية" تسعى لوضع ميثاق شرف للعمل بالسوق العقاري لتشجيع الاستثمارات
القطاع العقاري يساهم بـ 8.5% في الناتج المحلي.. و10% نسبة النمو السنوي
الرؤية- فايزة الكلبانية- سمية النبهانية
أكد مختصون وخبراء عقارات أنّ العقارات تمثل محركًا رئيسيًا لدفة الاستثمارات في السلطنة، وأن غياب الرؤية الموحدة بالسوق يضعف المميزات القائمة به، مشددين على أن القطاع يعد الأكثر أمنًا وتشجيعًا للاستثمارات الوطنية والأجنبية.
جاء ذلك خلال برنامج "المنتدى الاقتصادي" الذي يبث على القناة العامة بإذاعة سلطنة عمان، ويقدمه الخبير الاقتصادي أحمد كشوب ويخرجه حمد الوردي؛ حيث حملت الحلقة عنوان "ما مدى مساهمة مؤسسات المجتمع المدني في التنمية الاقتصادية"، واستعرضت عددًا من المحاور تمثلت في: دور الجمعية العقارية العمانية في المساهمة في الناتج المحلي الإجمالي، وأين مساهمة الجمعية في تنظيم وتطوير القطاع العقاري، وماذا قدمت الجمعية من دراسات لرفد القطاع العقاري بها.
وقال كشوب إنّ سوق العقار يعد من الأسواق المهمة والمؤثرة في النظام الاقتصادي والاجتماعي بصفة عامة؛ حيث إن الحصول على مسكن يعد من الاحتياجات الأساسية لأيّ فرد لما يمثله ذلك من تحقيق للاستقرار الأسري والاجتماعي. وأضاف في مقدمة البرنامج أن الاستثمار في القطاع العقاري يعتبر أحد أهم القواعد الاقتصادية لمعظم دول العالم ويقدر حجم الاستثمار فيه بالمليارات، ويرتبط بالاقتصاد الأساسي للدول ارتباطا وثيقًا، لدرجة أنّه عامل مؤثر لارتفاع أو انخفاض سعر الفائدة في البنوك. غير أنه أوضح أن عددا قليلا يدرك آليات وطرق الاستثمار في المجال العقاري، وقد يكون السبب أن هذا القطاع الحيوي والمهم لم يأخذ حقه من النقاش والاهتمام في الاقتصاد الوطني، ومازال مهمشا ولا تحتضنه بيئة أو مؤسسة لتحميه أو من يحاول التعريف به وبفوائده في الاقتصاد الوطني وما تجنيه الدولة من هذا القطاع. فهو مازال يعاني من الصراع بين الحكومي والخاص اللذين يجب أن يسيرا يدا بيد لما فيه المصلحة العامة بدلاً من أن يلقي كل منهما اللوم على الآخر.
الاستثمارات العقارية
وتابع أنّه على عكس الصورة والانطباع الذي يراه العامة، من أن الاستثمار في القطاع العقاري هو قطاع هامشي ولا يستفيد منه إلا العقاريون، خاصة بعدما بدأت تتشوه صورته من خلال بعض الممارسات السيئة، إلا أن القطاع العقاري يعد محركا مهما للاقتصاد، بل يمثل نحو 10% من الناتج المحلي لدول العالم الحديث.
وأضاف أن الجمعية العقارية العمانية- في هذا الإطار- يجب أن تسهم بدور واضح في المساهمة في الناتج المحلي، فقد تأسس عدد من الجمعيات الأهلية والاتحادات ولكن لا ندري هل تأسست هذه المؤسسات لكي نكون دولة عصرية بها مؤسسات مدنية أم أن هناك دورا لهذه المؤسسات في تنمية الاقتصاد الوطني، ودورا فاعلا في مساعدة الجهات الحكومية بالدراسات والأبحاث كل حسب مجاله، وفق القوانين والتشريعات الموجودة.
ومضى كشوب يقول إن أحد التحديات التي تواجه السوق العقاري بدء الطفرة العقارية وارتفاع الأسعار، فقد بات المطورون العقاريون يركزون على شريحة معينة من المواطنين في السوق، وهم أصحاب الدخل المرتفع، والذين يشكلون 10% فقط من المجتمع، ومن ثم تأتي الطبقة التي بعدهم وهم أصحاب الدخل المتوسط الذين يشكلون نحو 20% من المجتمع، لتبقى الشريحة الأغلب من ذوي الدخل المحدود، والذين لم يستطيعوا أن يجدوا سكنا مناسبا لهم منذ الطفرة العقارية وحتى اليوم، مما يوجب على الجمعية العقارية أن تلعب دورًا في ذلك.
وردًا على أحد محاور الحلقة حول ما حققته الجمعية العقارية العمانية، قال سعادة المهندس محمد بن سالم البوسعيدي رئيس الجمعية العقارية العمانية وعضو مجلس الشورى عن ولاية بوشر إن تجارب السلطنة في مؤسسات المجتمع المدني وبالتحديد في الجمعيات تعتمد على مجالس إدارات هذه الجمعيات ونهجها وآلية عملها، فهناك عدد من الجمعيات المهنية والمتخصصة في السلطنة.
وأضاف أنّ فكرة إقامة الجمعية العقارية العمانية وُلدت بعد تأثر السوق العقاري بالمضاربات غير المحمودة ودخول وسطاء غير رسميين، ومشاركة الجميع في التداول العقاري، موضحًا أنّه تم إشهار الجمعية في مارس 2011، وتم تدشينها في 16 سبتمبر 2012، مما يجعلها من أحدث الجمعيات في السلطنة. غير أنه أوضح أنه على الرغم من ذلك، تم قطع شوط مهم جدًا في تأسيس الجمعية وتنظيم العمل من الداخل، قبل القيام بخطوات ظاهرة وكبيرة في السوق، وتمّ عقد المقابلات المختلفة مع الجهات الحكومية المعنية بالشأن العقاري، وتمّ تشكيل لجان عمل مشتركة.
وأوضح البوسعيدي أن أعضاء الجمعية يمثلون جميع الأطراف في السوق العقاري، والمتمثلين في المطورين العقاريين، والمستثمرين والوسطاء العقاريين وأصحاب المكاتب العقارية، والمثمنين ليكون عددهم نحو 70 عضوًا، وما زال المجال مفتوحًا للانضمام للجمعية. وتابع قائلا: تهتم الجمعية بشكل أساسي في دراسة الأنظمة والتشريعات المنظمة للسوق العقاري في السلطنة، والإسهام في تشغيل القوى العاملة الوطنية في السوق العقاري بالسلطنة. وزاد البوسعيدي أن الجمعية تسعى إلى وضع مقاييس وميثاق شرف للعمل في السوق العقاري، وهذه نقطة مهمة لأنه من المهم أن يمتاز العمل فيه بالشفافية والنزاهة، والتصدي للقضايا والمعوقات التي يتعرض لها السوق، والتشجيع على الاستثمار في السوق وخاصة في السكنات الشبابية والتي تكون سكنات مناسبة وبأسعار مقبولة للفئات متوسطة الدخل في المجتمع.
أسعار العقارات
ومضى سعادته يقول إنّ من أبرز الموضوعات التي تمّت مناقشتها مع معالي وزير الإسكان، هو ارتفاع الأسعار، وصعوبة وجود سكن ملائم بأسعار مناسبة، حيث تم تقديم اقتراح بتنفيذ تجربة الإسكان الاجتماعي، من خلال طرح الحكومة لأراض في مواقع معينة، ومن ثمّ يأتي المطورون العقاريون المحليون لبناء مجمعات سكنية مخصصة للشباب العماني بأسعار معقولة. وأوضح أنّ قيمة الأرض قد تصل إلى 50% من تكلفة المشروع في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية، لذلك فإنه في حالة توفير الحكومة للأرض، يقوم المطور العقاري بتعمير الأرض، ومن ثمّ يشتريها المواطن بأسعار منخفضة تقترب من نصف السعر المعروض في السوق، كما إنّه يستطيع دفع ثمن الوحدة على أقساط ميسرة. وأشار البوسعيدي إلى أن وزارة الإسكان في مساعيها بهذا الاتجاه والتي سوف تحل مشكلة حقيقية في المجتمع، وسوف تقدم الجمعية تصور لكيفية تنفيذ هذا المشروع حسب الاتفاق مع وزارة الإسكان.
المخططات السكنية
وحول توزيع أراضٍ غير صالحة للسكن، وبعيدة عن الخدمات، قال سعادته إنّ هذه مشكلة تؤرق الجميع، مضيفا: للأسف استمرت وزارة الإسكان في منح أراضٍ بأعداد كبيرة جداً في الفترة الماضية وتحديدا في المناطق الكبيرة والولايات الرئيسية، وفي مناطق لا توفر الخدمات الرئيسية، على الرغم من التكلفة المناسبة لتوزيع هذه الخدمات من قبل الجهات المعنية بها، مما حدا بالشباب إلى البحث عن بدائل أخرى. وتابع أن هذه الأراضي يمكن أن يتم طرحها للشركات لتوفير الخدمات فيها، ومن ثم تقوم ببيعها للمواطنين وفق رسوم محددة، وبذلك يستطيع المواطن استلامها بخدماتها، بدلاً من دفع الرسوم للوزارة لأراض غير قابلة للسكن فيها. وأشار البوسعيدي إلى أن مساهمة القطاع العقاري في السلطنة في الناتج المحلي خلال السنوات الأخيرة تتراوح بين 6-8.5%، بمعدل نمو سنوي يصل إلى 10%، موضحاً أن مساهمة قطاع النفط بنحو 83% في الدخل القومي، يؤكد أن القطاع العقاري وغيره من القطاعات لا تزال بعيدة عن تحقيق المرجو منها، ولكن من المهم الاستمرار في سياسات تنويع مصادر الدخل.
ويرى البوسعيدي أن القطاع العقاري قطاع مغذٍ لجميع القطاعات الأخرى؛ حيث إن السياحة مثلا تعتمد بشكل مباشر على القطاع العقاري من حيث توفير المنشآت الإيوائية، وغيرها من القطاعات الأخرى.
ثروة حقيقية
من جهته، يرى الشيخ محمد بن سالم المرهون (رجل أعمال) أن قطاع العقارات يمثل ثروة حقيقية لأي بنيان اقتصادي، مما يستوجب دعمه وتعظيم دوره ليكون رافدا اقتصاديا أساسيا، لأن السلطنة تمتلك جميع المقومات الاقتصادية السياحية والصناعية.
وحول استثمار الشركات في القطاع العقاري ومساهمتها في تنويع مصادر الدخل، قال المرهون إن السلطنة تفتقر للتحفيز العقاري، ويجب أن تكون هناك شفافية ووضوح رؤية وأن نأتي بشركات لعمل مسح لاستغلال المساحات الشاسعة غير المستغلة اقتصاديا بالسلطنة. ضاربًا المثل بالشواطئ، حيث قال إنّها ثروة وطنية تحتاج إلى أن تسن قوانين لتعريف العالم بها، ويجب ألا تعطى إلا للفنادق، وليس لشركة أو وزارة أو أية جهة أخرى، وذلك لتحقيق استدامة لعائد اقتصادي أفضل أو تكون هناك محمية اقتصادية لتعريف العالم بما تحظى به السلطنة من مقومات، وذلك لرفد الاقتصاد من خلال زيادة عدد المشاريع بها وإعادة دراسة هذا الجانب، بهدف تحريك القطاع الخاص من خلال التطور والحركة العقارية. وقال: "الآن هناك زيادة في رواتب القطاع الحكومي، لذا يجب أن ترى شركات التمويل العقاري النور، فالعالم ينمو نموا غير طبيعي، ونحن جزء من هذا العالم، فكل منطقة في السلطنة تتميز بإيجابياتها التي من المفترض أن يتم التركيز على تطويرها ونترك الفرصة للمواطن ليساهم مع الحكومة في تأسيس صناديق عقارية تملكها الحكومة، فنحن بحاجة لتجارة ناجحة، فالعقار في دول العالم ثروة وتعطيله هو تعطيل للنمو الطبيعي، وفي بريطانيا تأتي البنى والشراء بعد البنوك من حيث الدخل.
منتدى سنوي للعقار
وأوضح سعادة المهندس محمد بن سالم البوسعيدي رئيس الجمعية العقارية العمانية أن المستثمرين بشكل عام يبحثون عن الاستقرار الآمن للاستثمار العقاري، وهو موجود بشكل كبير جدًا في القطاع العقاري؛ حيث يقال إنّ "الاستثمار العقاري يمرض ولا يموت"، بحيث قد تكون هناك أزمات ولكن يرجع وينتعش من جديد، وعمان لها ميزة كبيرة جدًا، فالاستثمار العقاري عادة طويل الأمد ولذا فهو يحتاج لاستقرار أمني وسياسي واجتماعي، وهذا موجود في سلطنة عمان بفضل حكمة صاحب الجلالة في قيادة دفة الحكم بالسلطنة، فمتى ما تم إظهار هذه المقومات للمستثمرين الأجانب سوف يتوافدون للاستثمار بالسلطنة، وعمان لديها المقومات ولكنها لم تسوق بالشكل الكبير، وهذا ما ينقصنا لجذب الاستثمار، وعمان واعدة في جميع القطاعات.
وأشار إلى أنه من ضمن خطط الجمعية العقارية عقد منتدى سنوي للعقار مطلع الربع الثاني من هذا العام، يتم خلاله عرض تجارب دولية عالمية إقليمية في المجال العقاري، موضحًا أنه تم اتخاذ الخطوات التنفيذية بالتعاقد مع شركات متخصصة في تنظيم مثل هذه الفعاليات، بهدف دراسة المعوقات والتحديات التي تواجه قطاع العقارات بالسلطنة، والتعريف بالمناخ الاستثماري العقاري الذي تحظى به السلطنة والفرص الاستثمارية للمستثمرين محليا وعالميا.
وحول إعداد مخططات شاملة للسلطنة بداية من مسقط وامتدادا لمختلف المحافظات، أشار سعادته إلى أنّ هذا دور المجلس الأعلى للتخطيط، ونتيجة لعدم وجود مخططات واضحة ظهر كثير من الإخفاقات التي تكلف الدولة مئات الملايين من الريالات، مثلما حدث في لوى وبوشر وفي المسفاة ومصنع الأسمنت، والتي تحولت إلى أضرار بيئية، وذلك بسبب غياب الرؤية الموحدة.
وقال فهد الإسماعيلي أحد رواد الأعمال في قطاع العقارات: "كل شيء يبدأ دائمًا بنظام، فتنظيم قطاع العقار من أول نقطة أهم خطوة لجعله واحدًا من القطاعات الرائدة إلى جانب غيره من القطاعات في التنمية، لينعكس إيجابيا على الدخل القومي للبلد، وأهم ما يعنى بتطوير هذا القطاع وجعله من القطاعات المهمة، نظام الموقع الجغرافي والذي يعنى بتوزيع استخدامات الأراضي، فأول ما يتم تنظيم هذه الخارطة وتوزيعها بشكل مدروس ونهائي على أساس أننا نجد كثيرًا من المواقع تتغير استخداماتها بين فترة وأخرى من سكني لتجاري ثم صناعي وهكذا، وهذا يحد من توقعات السوق". وأضاف أن تنظيم السوق خاصة في محافظة مسقط، يحد من نسب المخاطرة ويخلق ثقة لدى المستثمرين سواء عمانيين أو غيرهم من الخارج، مناشدا بضرورة العمل بقاعدة الإفصاح، وتفعيل ما يسمى بــMaster plan أو الخطة الرئيسية، ويجب على المخططين أن يحددوا دور كل موقع.
تنظيم الوساطة
وفي مداخلة لأحد المتصلين بالبرنامج، قال حسن جمعة (مطور ومثمن عقاري صاحب شركة "إي آر إيه") إن السوق يفتقد للتشريعات والتنظيم العقاري، كما إنّ القطاع العقاري يؤثر على جميع شرائح المجتمع، فضلا عن أهميته كونه يمس جميع الخدمات من تطوير عقاري وتقييم ووسائط عقارية. وقال إنه بالنسبة لتنظيم الوساطة العقارية، فهي أمر أساسي يحكم عمليات البيع والشراء، وتعمل على إيجاد مراكز تشكل الهيكل الأساسي للوساطة العقارية، وأي هيكل يحتاج إلى لوائح تنظيمية وقوانين وتشريعات تنظم العمل بالقطاع، على الرغم من أن هناك مرسوما سلطانيا لتنظيم أعمال الوساطة في المجالات العقارية منذ العام 1986، ومن ثم صدر مرسوم سلطاني آخر في 2010. وأشار إلى أن التنظيم يسهم في تعزيز الإفصاح والشفافية ويوفر الإحصاءات الدقيقة والبيانات الواضحة الموثوقة بالسوق، لافتاً إلى أنّ مهنة الوساطة العقارية تدر دخلاً للعامل فيها حتى ولو لم يعتبرها مهنته الأساسية، وبهذا أيضًا يساهم في خلق فرص عمل للشباب العماني.
وأضاف جمعة: "نحن بحاجة إلى هيئة أو جهة أو مؤسسة لتنظيم العقار بالسلطنة، وقد آن الأوان لإنشائها لرعاية هذا القطاع، كما إنّه آن الأوان لكي تتحول الشركات العقارية إلى شركات مساهمة عامة حتى تطبق معايير الحوكمة وتتيح فرصة للمساهمين، وتصبح هناك مؤشرات عقارية جاذبة للمستثمرين محليا وعالميا، حيث إن التطوير العقاري لدينا محدود، ومعظم المشاريع قد لا يملكها عمانيون ولم تر النور، ولذا يجب أن تجر دخلا كافيا للتحول لشركة مساهمة عامة، مثلما فعلت شركة المدينة وأصدرت نظام الصكوك ونجحت في توجهها. فاليوم هناك الدقم بما تحويه من مشاريع وغيرها من المشاريع".
ورد سعادة المهندس محمد بن سالم البوسعيدي رئيس الجمعية العقارية العمانية وعضو مجلس الشورى عن ولاية بوشر على هذه المداخلة بقوله: "نتفق على أهمية تنظيم السوق العقاري، والمدخل لأيّ مستثمر يريد أن يشتري أو يبيع عن طريق الوسيط العقاري، وهناك مرسوم سلطاني لتنظيم هذا الجانب صدر في 2010 وأعطى مهلة سنتين للشركات لتحسين أوضاعها، وهناك أدوار منوطة بوزارة القوى العاملة والإسكان، والتجارة والصناعة، وحقيقة الأمر وحتى نكون شفافيين بالفعل اليوم وبعد مرور أكثر من 3 سنوات من صدور المرسوم، ولكن القانون لم يتم تنفيذه بعد، نتيجة للمتغيرات التي مرت بها السلطنة، لكن الجمعية تعمل في هذا الجانب وبدأنا الخطوات الفعلية مع وزارة القوى العاملة والإسكان والمقبل مع وزارة التجارة والصناعة، فإذا تم تفعيل هذا القانون بشكله سيكون هناك قطاع عقاري منظم ويحمي مصالح جميع الأطراف، وهنا يأتي دور الجمعية بشكل مباشر وقد حظينا بتفاعل وتجاوب من المسؤولين وتشكيل فرق عمل ويفعل دور الجمعية".
وتابع سعادته: "تم طرح أهمية وجود جهة أو هيئة منظمة للقطاع العقاري، والحكومة درست الموضوع بشكل واسع، متمثلة في غرفة تجارة وصناعة عمان، وما تم التوصل إليه أن الحكومة اكتفت بتدشين مديرية عامة تابعة لوزارة الإسكان، وعدم إشهار الهيئة، والجمعية العقارية تسعى لأداء دورها في هذا الجانب، كما قدمت الجمعية مقترحا لوزارة الإسكان بأهمية وجود مؤشر للقطاع العقاري، وبدأت الجمعية بإعداد دراسة لإصدار مؤشر ربع أو نصف سنوي للسوق العقاري بالسلطنة وخلال مقابلتنا لمعالي الدكتور وزير التجارة والصناعة القادم ستتم مناقشة هذا الأمر وتثبيته بالإضافة إلى المنتدى العقاري، أما بالنسبة للتمويل العقاري فبالفعل هناك مطالبات بوجود قانون للتمويل العقاري، ومن ضمن ما ندرسه حاليا إصدار قانون للتمويل العقاري، وخلال 2014 سيظهر دور ونشاط الجمعية بشكل أكبر".