أصدر معالي سالم بن محمد المحروقي وزير التراث والسياحة القــرار الوزاري رقــم ١١٥٢/١/٢/٤٨٤/٢٠٢٥ بإصدار لائحة قواعد ونظم العقارات فـي منتجع جبل السيفة.
استنادا إلى المرسوم السلطاني رقم 12/2006 فـي شأن نظام تملك العقارات فـي المجمعات السياحية المتكاملة، وإلــى القــرار الوزاري رقم 191/2007 بإصدار اللائحة التنفـيذية لنظام تملك العقارات فـي المجمعات السياحية المتكاملة، وبناء على ما تقتضيه المصلحة العامة،
تـقـــرر
المــادة الأولــــــى
يعمل فـي شأن قواعد ونظم العقارات فـي منتجع جبل السيفة، بأحكام اللائحة المرفقة.
المــادة الثانيــــــة
يلغى كل ما يخالف اللائحة المرفقة، أو يتعارض مع أحكامها.
المــادة الثالـثـــــة
ينشر هذا القرار فـي الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.
صـدر فـي: ٢٢ / ٣ / 1447هـ
الموافـــــق: ١٥ / ٩ / ٢٠٢٥م
لائحة قواعد ونظم العقارات فـي منتجع جبل السيفة
الفــصل الأول
تعريفــات وأحكــام عامــة
المــادة ( ١ )
فـي تطبيق أحكام هذه اللائحة يكون للكلمات والعبارات الآتية المعنى المبين قرين كل منها، ما لم يقتض سياق النص معنى آخر:
١ – الــوزارة:
وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.
٢ – السلطة المختصة:
وزارة التراث والسياحة.
3 – المشــروع:
منتجع جبل السيفة.
4 – المطــور:
الشركة المسند إليها تطوير المشروع أو من يقوم مقامها أو من يخلفها وفقا لاتفاقية التطوير المعتمدة.
5 – اتفاقية التطوير المعتمدة:
اتفاقية موقعة بين حكومة سلطنة عمان والمطور، تنظم العلاقة بينهما وتحدد حقوق والتزامات كل منهما.
6 – الوحــدة:
أي جزء مفرز، له رسم مساحي مستقل، سواء أكان على الخريطة أم فـي طور الإنشاء، ويشمـــــل قطعـــــة الأرض المعـــــدة للبنـــاء أو المبنـــى المخصـــص للأغـــراض السكنيــــة، أو التجاريــة، أو السكنية التجارية، أو السياحية أو الصناعية.
7 – الرسم المساحي:
الرســـم والبيـــان الـــذي يعـــده المطـــور وتعتمـــده الوزارة، يوضح رقم ومساحة الأرض أو الوحدة وأبعادها، ونسبة واشتراطات البناء عليها، وإحداثياتها وأطوال أضلاعها.
8 – جمعية الملاك:
مجموعة الملاك المشتركين فـي ملكية عقار مكون من عدة طوابق (الشقق)، أو فـي ملكية مجموعة وحدات بجدران جانبية مشتركة (البيوت المدمجة).
9 – اتحاد الملاك:
مجموعة من جمعيات الملاك الذين يتم اختيارهم من أغلبية ملاك الوحدات العقارية، ويتولى إدارة المناطق المشتركة وفقا للنظام الأساسي المعتمد من الوزارة.
10 – عقــد البيــع:
الاتفاق الذي يتم بين المطور والمشتري، وبموجبه تنتقل ملكية الوحدة إلى المشتري بعد الوفاء بجميع التزاماته وتسجيلها فـي السجل العقاري.
11 – الضوابط المحلية:
القواعد التي يتم اعتمادها فـي الوزارة، وتنظم العلاقة بين المطور وملاك الوحدات العقارية وغيرهم داخل المشروع، والتي يعدها المطور وفقا للنظم الواردة فـي اتفاقية التطوير المعتمدة.
12 – المنطقة المشتركة:
المنطقة المشتركة بين الملاك على الشيوع التي خصصت من قبل المطور لانتفاع ملاك الوحدات، المحددة فـي عقد البيع وفقا لاتفاقية التطوير المعتمدة.
13 – الرسم السنوي للخدمات العامة:
المبلغ الذي يدفعه المالك للاستفادة من المناطق المشتركة والمناطق العامة، والذي يحدده المطور سنويا والمنصوص عليه فـي اتفاقية الخدمات العامة الملحقة بعقد البيع.
المــادة ( ٢ )
تنقل ملكية الوحدة محملة بجميع الحقوق والالتزامات المقررة عليها وفقا لعقد البيع.
المــادة ( ٣ )
تسري القوانين والنظم المعمول بها فـي سلطنة عمان على كل ما لم يرد بشأنه نص خاص فـي هذه اللائحة.
الفصــل الثانــي
التزامـــــات المطــــــور
وفقا للمدة المنصوص عليها فـي اتفاقية التطوير المعتمدة
المــادة ( ٤ )
يلتزم المطور بتقديم المخطط العام والرسم المساحي، وتقسيم أرض المشروع أفقيا أو رأسيا وتحديد المناطق المشتركة والمناطق العامة والمنافذ والطرق والخدمات، وعدد القطع الفرعية ومساحة ورقم كل قطعة منها إلى كل من السلطة المختصة والوزارة، للاعتماد.
المــادة ( ٥ )
لا يجوز للمطور بيع أي وحدة فـي المشروع إلا بعد موافقة الوزارة والسلطة المختصة.
المــادة ( ٦ )
يلتزم المطور باستكمال كافة الإجراءات اللازمة لغرض تملك غير العمانيين فـي المشروع وفقا للأحكام المنظمة لذلك.
المــادة ( ٧ )
يلتــزم المطــور بإعــداد الضوابــط المحليـة علـى أن تتضمـن حقـوق والتزامـات المطـور ومـلاك الوحدات، وذلك وفقا لأفضل الممارسات الممكنة، بما يتفق وكافة التشريعات والنظم المعمول بها. ولكل مالك الحق فـي الحصول على نسخة منها، ويجب على الملاك وجميع ذويهم وزائريهم والمقيمين فـي المشروع سواء بصفة دائمة أو مؤقتة التقيد بها.
وفـي جميع الأحوال، يجوز للمطور تعديل الضوابط المحلية متى رأى أن مصلحة المشروع تقتضي ذلك بالتنسيق مع اتحاد الملاك.
المــادة ( ٨ )
يلتزم المطور بتنفـيذ البناء بحسب المواصفات المتفق عليها فـي عقد البيع، مع مراعاة اشتراطات البنــاء التـي تحددهــا الوزارة، علـى أن يسلــم للمشتـري نسخــة من الرسومــات المعمارية الخاصة بالوحدة حسب ما تم الاتفاق عليه فـي عقد البيع.
المــادة ( ٩ )
يلتزم المطور بتقديم نموذج من عقد البيع الحالي للوحدات العقارية إلى السلطة المختصة للاطلاع عليه، وأي تعديلات جوهرية من قبل المطور يجب أن تكون بالتشاور مع السلطة المختصة.
المــادة ( ١٠ )
يجب على المطور أن يضمن فـي عقد البيع التزام كل من يخل بالأحكام المنصوص عليها فـي عقد البيع بدفع غرامة التأخير والتعويض، وذلك دون الإخلال بحق أي منهما فـي فسخ العقد أو بمقاضاة الآخر.
المــادة ( ١١ )
يلتزم المطور بتعيين مكتب تدقيق مستقل ليتولى تدقيق الحسابات الخاصة بالتكاليف والرسم السنوي للخدمات العامة ومراجعتها بحسب الأصول المحاسبية المقررة فـي هذا الشأن.
وفـي جميع الأحوال، يجب على المطور موافاة الوزارة سنويا بنسخة من تقرير التدقيق.
المــادة ( ١٢ )
يجب على المطور فتح حساب ضمان عقاري باسم المشروع لدى أحد المصارف المرخصة فـــي سلطنـــة عمـــان، علــى أن يلتزم المشترون أو ممولو المشروع بإيداع الدفعات فـيه وفقا للتشريعات المعمول بها فـي هذا الشأن.
المــادة ( ١٣ )
يلتزم المطور فـي كل مرحلة بإصدار وثيقة شهادة إنجاز الأعمال، بعد اعتمادها من استشاري المشروع المعتمد، شريطة أن تتضمن بيانا بحجم الأعمال التي أنجزت من المشروع.
المــادة ( ١٤ )
يجب على المطور إصدار وثيقة تسمى النظام الأساسي بعد اعتمادها من الوزارة، تتضمن شروط وأحكام تأسيس وتشغيل وتنظيم جمعية الملاك، واتحاد الملاك، والمنطقة المشتركة، ويلتزم المالك بأحكامها.
المــادة ( 15 )
يلتزم المطور بتسجيل الوحدات المباعة فـي السجل العقاري باسم المشتري بعد سداد المشتري للرسوم المقررة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك طبقا لعقد البيع والقوانين والنظم المعمول بها.
المــادة ( 16 )
يلتزم المطور بتسليم الوحدة إلى المشتري خلال المدة المحددة فـي عقد البيع.
المــادة ( 17 )
يلتزم المطور نيابة عن ملاك الوحدات العقارية بالتأمين على جميع الوحدات فـي المشروع ضد كافة أنواع المخاطر، على أن يتم تحصيل رسوم ومصاريف التأمين من الملاك بشكل منفصل عن الرسم السنوي للخدمات العامة.
المــادة ( 18 )
يلتـــزم المطـــور باستخـــدام المبالــغ المتحصلة من التأمين والمنصوص عليها فـي المادة (17) من هذه اللائحة فـي إعادة تأهيل وإصلاح المباني التي تكون قد لحق بها أضرار وإعادتها إلى الاستخدام بحالة مقبولة.
المــادة ( 19 )
يلتزم المطور بإخطار السلطة المختصة فـي الحالات الآتية:
1 – وفاة أي مالك وحدة فور علمه بحدوث الوفاة.
2 – قيام المالك ببيع الوحدة بموجب عقد البيع أو عقد إعادة البيع، بحسب الأحوال.
المــادة ( 20 )
يلتزم المطور بإنشاء سجل بيانات مالكي الوحدات فـي المشروع وتحديثه باستمرار بشكل دوري كل (6) ستة أشهر.
الفصــل الثالــث
التزامــات المشتــري أو المالك
المــادة ( ٢١ )
يلتزم المشتري بدفع جميع الدفعات المستحقة فـي المواعيد المتفق عليها، ويحدد عقد البيع ثمن البيع وآلية الدفع.
المــادة ( ٢٢ )
يلتزم المشتري بعدم التصرف فـي الوحدة المملوكة له قبل تسجيلها فـي السجل العقاري.
المــادة ( ٢٣ )
يلتزم المالك – فـي نطاق انتفاعه بالوحدة – بالنظام العام والآداب العامة والقوانين والنظم المعمول بها فـي سلطنة عمان، كما يلتزم باحترام الدين الإسلامي والعادات والتقاليد الخاصة فـي سلطنة عمان.
المــادة ( ٢٤ )
يلتزم المالك بالانتفاع بالوحدة المملوكة له دون الإخلال بحقوق مالكي الوحدات الأخرى، وحقوق الارتفاق المترتبة على وحدته لصالح وحداتهم، وحقوق المطور أو المناطق المشتركة، أو القيام بأي فعل من شأنه الإخلال بالمنظر العام للمشروع، وفـي حال الإخلال بذلك، يجوز للمطور إزالة هذا التعدي.
المــادة ( ٢٥ )
يلتزم المالك باستخدام الوحدة للغرض المخصص لها بحسب المتفق عليه فـي عقد البيع والقوانين المعمول بها فـي سلطنة عمان.
المــادة ( ٢٦ )
يلتزم المالك بالمحافظة على الشكل الخارجي للوحدة، وعدم إجراء أي تعديلات إلا بعد الحصول على موافقة المطور، كما يلتزم بالحفاظ على أي مساحة خضراء داخل العقار.
المــادة ( ٢٧ )
يلتزم المالك بسداد قيمة الرسم السنوي للخدمات العامة، ويحدد عقد البيع طريقة تحصيل الرسم وفقا للنظام الأساسي المعد من قبل المطور.
المــادة ( ٢٨ )
يلتزم المشتري أو المالك بإبلاغ المطور فـي حال بيع الوحدة العقارية.
