</SPAN>
أولا: تعريف العقار بالطبيعة</SPAN>
</SPAN>
انقسم الفقهاء في تحديد معنى العقار إلى قسمين:</SPAN>
فالقسم الأول يرى بأن العقار هو كل شيء لا يمكن نقله من مكانه أبدا, </SPAN>وهذا يعني أن كلمة العقار لا تنطبق إلا على الأرض أما البناء والشجر فلا تسمى بعقارات، وهذا موقف</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>الحنفية والشافعية والحنابلة, وهنا نلاحظ أن الشريعة الإسلامية تحصر الصفة العقارية</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>في الأرض وحدها سواء كانت خالية أم كانت مبنية أو مغروسة, وتنفي هذه الصفة عن الأبنية والأشجار فتعتبرها منفردة عن الأرض بصفتها أشياء منقولة
أما القسم الثاني فيتزعمه المالكية حيث تعتبر بأن العقار هو كل شيء لا يمكن نقله أبدا</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>وكذا النباتات والأشجار التي لا يمكن نقلها إلا بتغيير هيئتها.</SPAN> </SPAN>
والملاحظ أن المشرع المغربي لم يعرف العقار بالطبيعة بصورة مباشرة، بل اكتفى بتعداد</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>أهم أنواع العقارات بطبيعتها، وهذا ما نستشفه من نص الفصل 6 من ظهير 19 رجب </SPAN></SPAN></SPAN>1333</SPAN> </SPAN></SPAN>, حيث اعتبر بأن الأراضي والنباتات عقارات بطبيعتها , وكذا الشأن في الآلات والمنشآت المثبتة والمرساة ببناء أو بأعمدة والمدمجة في بناية أو في الأرض, وتعتبر</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>عقارات بطبيعتها المحصولات الفلاحية الثابتة بجذورها وثمار الأشجار والتي لم تجنى والغابات التي لم تقطع أشجارها .</SPAN>
ولقد أحسن المشرع المغربي صنعا إذ تفادى التعريف المباشر للعقار بطبيعته حتى لا يقصر التعريف عن شمول أشياء تعتبر عقارا بلا جدل، رغم إمكانية نقلها بدون تلف يصيبها
كما يدل على أن المشرع المغربي أخد برأي المالكية، الذين يرون بأن العقار لا يقتصر على ما لا يمكن نقله.</SPAN>
والمشرع التونسي بخلاف المشرع المغربي أورد تعريفا للعقار بالطبيعة في الفصل 3</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>من مجلة الحقوق العينية حيث جاء فيه " العقار هو كل شيء ثابت في مكانه لا يمكن نقله بدون تلف " وهو نفس الاتجاه الذي سار عليه المشرع المصري والفرنسي.</SPAN>
ولقد عرف الدكتور الكز بري </SPAN></SPAN></SPAN></SPAN>العقار بطبيعته بأنه الشيء المعد في الأصل لأن يبقى في حيزه ثابتا فيه لا يمكن نقله منه إلا استثناء ويتطلب نقله في أغلب الأحيان استعمال وسائل تقنية خاصة لا تتوفر إلا لدى الأخصائيين, وهذا راجع للتطور الحاصل في ميدان العلوم ومثل ذلك نقل الأشجار ونقل الأبنية الأثرية كما وقع في مصر وفي فرنسا.</SPAN>
</SPAN>
ثانيا : أنواع العقارات بالطبيعة</SPAN>
</SPAN>
قلنا سابقا بأن الشريعة الإسلامية تخص الصفة العقارية بالأرض وحدها سواء أكانت خالية أو مبنية أو مغروسة, وتنفي هذه الصفة عن الأشجار فتعتبرها أشياء منقولة</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>ولكن هذه النظرية تغيرت مع الاتجاه الحديث الذي اعتمده المشرع المغربي , حيث أصبح للعقارات بالطبيعة نطاقا واسعا يشمل بالإضافة إلى الأراضي، ما يوجد فوقها من أبنية ونباتات، </SPAN>وما تحتها من مناجم ومقالع، </SPAN>وبالتالي فالعقارات بطبيعتها يمكن إجمالها في:</SPAN>
</SPAN></SPAN>
1 ) الأرض :</SPAN>
</SPAN>
تعتبر الأراضي المثل الأول للعقارات بطبيعتها سواء أكانت داخل المدن أو خارجها</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>وسواء أكانت معدة للبناء أو للزراعة أو بورا أكانت محفظة أم غير محفظة .</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>والتحليل الكلاسيكي لمفهوم الأرض, يعتبر الأرض بمالها من صفتي الثبات والدوام,</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>هي العقار وهي رمز وحدته المادية التي تجد أساسها في الإدماج الذي يعتبره الأستاذان</SPAN> </SPAN></SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN></SPAN> </SPAN></SPAN> Baudry – lacantinerie et chaveau</SPAN> </SPAN></SPAN></SPAN>شرطا لازما لإضفاء صفة العقار على المال المدمج ، وقد أخد المشرع المغربي </SPAN> </SPAN></SPAN> فعلا بهذا الشرط في الفصل السادس السالف الذكر .</SPAN> </SPAN>
</SPAN>
2 ) الأبنية والمنشآت:</SPAN>
</SPAN>
تعتبر هذه العناصر منفردة أو مجتمعة، عقارات بطبيعتها متى كانت مدمجة في الأرض كأصل, </SPAN>فالإدماج هو الذي يسبغ عليها صفة العقار بالطبيعة , ويكون في نفس الوقت </SPAN>قرينة على كونها لمالك الأرض, ما لم تقم بينة على خلاف ذلك، طبقا لمقتضيات الفصل16 من ظهير 1915, ولهذا السبب فإن البنايات والمنشآت والآلات الموضوعة على الأرض دون إدماج لا تعد عقارا, وإنما تعد منقولا
ويشترط في الأبنية أن تكون متصلة بالأرض اتصال قرار حتى تعتبر عقارا، </SPAN>ويمدد هذا</SPAN>
الشرط ليشمل المنشآت والآلات الملحقة بالبناء أو الأرض. وهذا ما نلمسه من نص الفصل السادس من ظهير 19 رجب الذي نص على أن الآلات والمنشآت تعتبر عقارات بطبيعتها إذا كانت مثبتة ومرساة ببناء أو أعمدة أو مدمجة في بناية أو أرض.</SPAN> </SPAN>
والملاحظ أن العقار بطبيعته لا يشترط فيه أن يكون بنية الدوام، فهو على هذه الصفة حتى ولو كان الغرض منه الانتفاع المؤقت, فالمنشآت قد تكون مؤقتة ومع ذلك قد تصبحعقارا متى اندمجت في الأرض على سبيل القرار, ومن ذلك المنشآت المعدة للمعارض أو المعدة لإسكان العمال في المشروع فهي عقارات بطبيعتها رغم أن مدة الانتفاع بها محددة .</SPAN> </SPAN>
ولا يشترط أن يكون من شيد المنشآت هو مالك الأرض نفسها، فقد يتم بناءها من قبله أو من قبل غيره مستأجرا كان أم دائنا, فباندماجها تعد عقارات بطبيعتها أيا كان من شيدها.</SPAN> </SPAN>
</SPAN>
</SPAN></SPAN>3 ) النباتات:</SPAN> </SPAN>
</SPAN>
تعتبر النباتات, ما دامت متصلة بالأرض من العقارات سواء أكانت من الأعشاب أو الشجيرات أو الأشجار مهما كانت قيمتها
ويقصد بالنباتات كل ما تنبته الأرض من ثمار ومحصول وزرع وكل ما يغرس فيها من أشجار ونخيل , واتصال النباتات بجذورها في الأرض والثمار بالأغصان شرط جوهري لاكتساب الصفة العقارية , لذا نجد بأن المشرع المغربي يؤكد على هذا الأمر.</SPAN>
فتعتبر عقارات بطبيعتها المحصولات الفلاحية إذا كانت ثابتة بجذورها وثمار الأشجار </SPAN>إذا كانت لم تجنى وأشجار الغابات إذا كانت لم تقطع ( الفقرة 3 من الفصل 7 ) , وبالتالي فالمغروسات المقامة في الأوعية والصناديق وكذلك الأشجار التي قطعت </SPAN>والمحاصيل التي تم جنيها, هي من الأشياء المنقولة لعدم اتصالها بأصولها بالأرض.</SPAN> </SPAN>
ولا يشترط في النباتات أن تكون متصلة بالأرض بصفة الدوام، فالاتصال بنية التوفيق يؤدي إلى اكتسابها صفة العقار بالطبيعة , كذلك لا يشترط أن تكون المغروسات مقامة من طرف المالك الحقيقي للأرض, فالنباتات التي يغرسها المزارع تعد عقارا بطبيعته.</SPAN> </SPAN>
وعلى وجه الاستثناء يمكن اعتبار العقار منقولا في حالات معينة بناء على إرادة الإنسان </SPAN>وتسمى عندئذ منقولا بحسب المآل , كالأشجار القائمة التي تباع على أساس أنها قطع خشب وأيضا الثمار العالقة بالأشجار إذا بيعت لتجنى، </SPAN>والغاية من اعتبارها منقولات </SPAN>بحسب المآل هو إخضاعها للقواعد التي تسري على الأشياء المنقولة بحيث أن البيع الواقع عليها بيع لمنقول, ويرجع لحل النزاع الناشئ لمحكمة موطن المدعى عليه لا لمحكمة موقع العقار
وتجدر الإشارة على أن من الثابت فقها وتشريعا أنه يمكن إضفاء صفة العقار على المنقول متى تم إدماجه هذا المنقول بالعقار بالطبيعة, لكن هل يمكن إضفاء صفة المنقول على العقار بالطبيعة ؟</SPAN> </SPAN>
الجواب على هذا التساؤل يحيلنا على نظرية المنقول بحسب المآل.</SPAN> </SPAN>
</SPAN>
</SPAN>
</SPAN></SPAN>4 ) المقالع والمناجم :</SPAN>
</SPAN></SPAN>
تعتبر المقالع والمناجم أيضا عقارات بطبيعتها , والمقالع هي الأماكن الطبيعية التي </SPAN>تحتوي على مواد البناء والحجارة والفحم النباتي , فكل مادة ليست واردة في إحصاء الفصل الثامن من ظهير 16 أبريل 1951 يمكن اعتبارها من مواد المقالع لا من مواد المناجم أما المناجم فهي المكامن الطبيعية التي توجد بها المواد المذكورة في الفصل 2 من ظهير 16 / 4 / 1951 وهي 6 فئات تشمل الفحم الحجري والمواد المعدنية كالألمنيوم والحديد والنحاس والزنك والذهب والفضة والمواد الهيدوكربونية السائلة والغازية والإسفلت .</SPAN> </SPAN>
وتجدر الإشارة إلى أن المقالع تعتبر تابعة لمالك الأرض وله التصرف فيها وبالتالي الانتفاع </SPAN>بها دون تدخل, </SPAN>في حين أن ملكية المناجم تعد مستقلة عن ملكية الأرض , وهي من بالتالي </SPAN>من أملاك الدولة .</SPAN>
ومرد هذا التفريق يرجع إلى أن المناجم تؤلف ثروة ذات أهمية لذا استقلت الدولة </SPAN>بتنظيمها , في حين أن المقالع ليس لها قيمة اقتصادية تستدعي فصل ملكيتها عن ملكية الأراضي الموجودة في باطنها .</SPAN>