تويت
النهضة العمرانية عنوان رواية الحضارة، ومن أهم الملامح البارزة التي تقيم من
خلالها تقدمية المجتمعات قديماً وحديثاً، فهي بالفعل تعكس مستوى الرقي
الاقتصادي للمجتمع.
ولما للسوق العقارية من أهمية كبرى، فقد أولتها القوانين العالمية جانبا وافراً
من الاهتمام، فعقدت لأجلها قواعد وقوانين تعمل على تنميتها وتطويرها، فظهرت
قوانين ملكية الطبقات، واتحاد الملاك، والجمعيات السكنية، وقوانين عقود الإيجار
الموحدة، والتمويل العقاري، والرهن العقاري وغيرها.
والرهن العقاري مرتبط بالتمويل، إذلا يتصور وجود رهن بدون وجود (تمويل).
(وهناك مؤسسات تمويل دولية تهتم بدعم النمو الاقتصادي المستدام في الدول النامية
عن طريق تمويل استثمارات القطاع الخاص، وترتيب رؤوس الأموال في الأسواق المالية العالمية، وتقديم الخدمات الاستشارية وخدمات تقليل المخاطر للشركات والحكومات )
وايجاد نظام الرهن العقاري ووضع التشريعات والأنظمة الضابطة له، خطوة إيجابية وغاية في الأهمية، لنمو أي سوق في العالم
ونجد ان العقارات المرهونة كانت ولا تزال تثير الكثير من الجدل داخل السوق، لا سيما مع الغياب التام لمشروع قانون ينظّم قضايا الرهن العقاري، وتبرز الإشكالية عندما تتم المبايعات وتمضى العقود دون النظر في صكوك الملكية، ليفاجأ المشتري برهنية العقار، ويصدم برفض الدوائر الشرعية لتوثيق صكوكه، ومعها كامل الحق إذ ليست هناك آلية لتصحيح العقود بحجة الجهل بالأنظمة قبل إبرام العقد وتسليم المبالغ، ما أظهر أصواتا تنادي بضرورة التدخل الفقهي من باب تغليب المصلحة، إضافة لوضع آلية من شأنها التغلب على المشكلة وذلك بسن قوانين جديدة لتتناسب مع الوضع القائم وتجبر المقترض على الانتظام بالسداد، خاصة أن المستفيد من الصندوق العقاري يكون في الغالب مستفيداً من عقاره لسكنه الشخصي لا الاستثماري.
ما المقصود بالرهن؟
- الشيخ العريني(قاضي محكمة): الرهن جعل عين مالية وثيقة بدين يستوفى منها أو من ثمنها إذا تعذر الوفاء .
- المستشار الدعجاني(مستشار قانوني): عرف الفقهاء الرهن بأنه جعل عين لها قيمة مالية في نظر الشرع وثيقةً بدين أو شيء مستوثق به وذلك لأن الدين أصبح يحسب هذه العين محكماً لا بد من سداده أو تضيع على المدين العين المرهونة كلها أو بعضها بحسب الدين .
هل هو خاص بالعقار أم يشمل المنقولات؟
- الشيخ العريني: الرهن يجوز في كل متمول يمكن استيفاء الدين منه أو من ثمنه عند تعذر الوفاء فكل عين يجوز بيعها يجوز رهنها لأن المقصود من الرهن أن يباع ويستوفى الحق منه إذا تعذر استيفاؤه من ذمة الراهن وعلى هذا يتضح أن الرهن يشمل العقار وغيره .
- المستشار الدعجاني: الرهن يشمل العقار والمنقولات بدليل أن النبي صلى الله عليه وسلم رهن درعه عند يهودي.
تعريف الرهن العقاري الذي اقره مجلس الوزراء في المملكة العربية السعودية
يعتبر نظام التمويل بالرهن العقاري في حد ذاته تمويل بقرض، حيث أن الضمانة الإضافية التي يمنح القرض مقابلها هي الملكية المشتراة، وفي حالة تعثر المقترض في السداد، في الميعاد المحدد سلفا في العقد، يصبح من حق المقرض بيع ملكية المقترض لاسترداد أمواله، وذلك طبقاًً لبنود العقد الموقع بينهما. وفي أحيان كثيرة يكون الأمر أكثر قسوة على المقترض، أعني في حالة منح قرض لشراء منزل جديد بضمان ملكية هذا المنزل. وتقل نسبة المخاطرة في هذا النوع من القروض عن أي قرض آخر، نتيجة لأن هذا القرض يتم منحه بضمان ملكية المقترض وسمعته الطيبة في المجتمع، وذلك بهامش ربح منخفض يصل لحوالي اثنين في المئة في الدول الصناعية. ومن هنا، أصبح في متناول الجميع شراء منازل جديدة مقابل أسعار قليلة، مقارنة بأشكال التمويل الأخرى، كما أصبح لدى الراغبين في عملية التطوير القدرة على البدء في بناء وحدات جديدة، ومن ثم تبدأ عجلة السوق في الدوران . وتعد نظم الرهن وملكية الأراضي هذه، والتي يمكن تطبيقها بكفاءة كبيرة دون الحاجة إلى إعانات الحكومة المالية ودون التعارض مع سياسات الحكومة، من أهم القوى الدافعة للاقتصاديات النامية
الظروف المساعدة في نجاح نظام التمويل بالرهن العقاري
يختلف القرض المقدم بضمان الرهن العقاري تماماً عن أي قرض آخر، وذلك من ناحية أجل القرض. وخلال العشرين عاماً الماضية، تم بذل الكثير من الجهود الناجحة من جانب البنك الدولي وعدد من المنظمات الدولية الكبرى أمثال: صندوق النقد الدولي، منظمة الأمم المتحدة وUSAID وذلك لتشكيل هيئة قوية تعي تماماً الظروف المناسبة لعمليات تطوير سوق الرهن العقاري بالدول النامية. والعناصر التالية من أهم الأمور اللازمة لخلق سوق رهن عقاري ناجح:
1- إطار عمل مؤسسي سليم، يضم كلاً من القوانين والكفاءات البشرية. وهناك العديد من القضايا الرئيسية التي يجب معالجتها تحت مظلة هذا الإطار الشرعي مثل: ملكية الأرض، و حقوق والتزامات المقرضين والمقترضين. ويلزم لعمليات التثمين والتقييم وجود أشخاص مؤهلين للقيام بذلك.
2- المؤسسات المانحة لقروض الرهن العقاري- هل تكون بنوك أم مؤسسات متخصصة؟ هل من الأفضل بالنسبة للسوق أن تقوم البنوك التجارية بعملية الإقراض أم تقوم المؤسسات المتخصصة بذلك؟
خلالها تقدمية المجتمعات قديماً وحديثاً، فهي بالفعل تعكس مستوى الرقي
الاقتصادي للمجتمع.
ولما للسوق العقارية من أهمية كبرى، فقد أولتها القوانين العالمية جانبا وافراً
من الاهتمام، فعقدت لأجلها قواعد وقوانين تعمل على تنميتها وتطويرها، فظهرت
قوانين ملكية الطبقات، واتحاد الملاك، والجمعيات السكنية، وقوانين عقود الإيجار
الموحدة، والتمويل العقاري، والرهن العقاري وغيرها.
والرهن العقاري مرتبط بالتمويل، إذلا يتصور وجود رهن بدون وجود (تمويل).
(وهناك مؤسسات تمويل دولية تهتم بدعم النمو الاقتصادي المستدام في الدول النامية
عن طريق تمويل استثمارات القطاع الخاص، وترتيب رؤوس الأموال في الأسواق المالية العالمية، وتقديم الخدمات الاستشارية وخدمات تقليل المخاطر للشركات والحكومات )
وايجاد نظام الرهن العقاري ووضع التشريعات والأنظمة الضابطة له، خطوة إيجابية وغاية في الأهمية، لنمو أي سوق في العالم
ونجد ان العقارات المرهونة كانت ولا تزال تثير الكثير من الجدل داخل السوق، لا سيما مع الغياب التام لمشروع قانون ينظّم قضايا الرهن العقاري، وتبرز الإشكالية عندما تتم المبايعات وتمضى العقود دون النظر في صكوك الملكية، ليفاجأ المشتري برهنية العقار، ويصدم برفض الدوائر الشرعية لتوثيق صكوكه، ومعها كامل الحق إذ ليست هناك آلية لتصحيح العقود بحجة الجهل بالأنظمة قبل إبرام العقد وتسليم المبالغ، ما أظهر أصواتا تنادي بضرورة التدخل الفقهي من باب تغليب المصلحة، إضافة لوضع آلية من شأنها التغلب على المشكلة وذلك بسن قوانين جديدة لتتناسب مع الوضع القائم وتجبر المقترض على الانتظام بالسداد، خاصة أن المستفيد من الصندوق العقاري يكون في الغالب مستفيداً من عقاره لسكنه الشخصي لا الاستثماري.
تعريف الرهن
ما المقصود بالرهن؟
- الشيخ العريني(قاضي محكمة): الرهن جعل عين مالية وثيقة بدين يستوفى منها أو من ثمنها إذا تعذر الوفاء .
- المستشار الدعجاني(مستشار قانوني): عرف الفقهاء الرهن بأنه جعل عين لها قيمة مالية في نظر الشرع وثيقةً بدين أو شيء مستوثق به وذلك لأن الدين أصبح يحسب هذه العين محكماً لا بد من سداده أو تضيع على المدين العين المرهونة كلها أو بعضها بحسب الدين .
هل هو خاص بالعقار أم يشمل المنقولات؟
- الشيخ العريني: الرهن يجوز في كل متمول يمكن استيفاء الدين منه أو من ثمنه عند تعذر الوفاء فكل عين يجوز بيعها يجوز رهنها لأن المقصود من الرهن أن يباع ويستوفى الحق منه إذا تعذر استيفاؤه من ذمة الراهن وعلى هذا يتضح أن الرهن يشمل العقار وغيره .
- المستشار الدعجاني: الرهن يشمل العقار والمنقولات بدليل أن النبي صلى الله عليه وسلم رهن درعه عند يهودي.
تعريف الرهن العقاري الذي اقره مجلس الوزراء في المملكة العربية السعودية
يعتبر نظام التمويل بالرهن العقاري في حد ذاته تمويل بقرض، حيث أن الضمانة الإضافية التي يمنح القرض مقابلها هي الملكية المشتراة، وفي حالة تعثر المقترض في السداد، في الميعاد المحدد سلفا في العقد، يصبح من حق المقرض بيع ملكية المقترض لاسترداد أمواله، وذلك طبقاًً لبنود العقد الموقع بينهما. وفي أحيان كثيرة يكون الأمر أكثر قسوة على المقترض، أعني في حالة منح قرض لشراء منزل جديد بضمان ملكية هذا المنزل. وتقل نسبة المخاطرة في هذا النوع من القروض عن أي قرض آخر، نتيجة لأن هذا القرض يتم منحه بضمان ملكية المقترض وسمعته الطيبة في المجتمع، وذلك بهامش ربح منخفض يصل لحوالي اثنين في المئة في الدول الصناعية. ومن هنا، أصبح في متناول الجميع شراء منازل جديدة مقابل أسعار قليلة، مقارنة بأشكال التمويل الأخرى، كما أصبح لدى الراغبين في عملية التطوير القدرة على البدء في بناء وحدات جديدة، ومن ثم تبدأ عجلة السوق في الدوران . وتعد نظم الرهن وملكية الأراضي هذه، والتي يمكن تطبيقها بكفاءة كبيرة دون الحاجة إلى إعانات الحكومة المالية ودون التعارض مع سياسات الحكومة، من أهم القوى الدافعة للاقتصاديات النامية
الظروف المساعدة في نجاح نظام التمويل بالرهن العقاري
يختلف القرض المقدم بضمان الرهن العقاري تماماً عن أي قرض آخر، وذلك من ناحية أجل القرض. وخلال العشرين عاماً الماضية، تم بذل الكثير من الجهود الناجحة من جانب البنك الدولي وعدد من المنظمات الدولية الكبرى أمثال: صندوق النقد الدولي، منظمة الأمم المتحدة وUSAID وذلك لتشكيل هيئة قوية تعي تماماً الظروف المناسبة لعمليات تطوير سوق الرهن العقاري بالدول النامية. والعناصر التالية من أهم الأمور اللازمة لخلق سوق رهن عقاري ناجح:
1- إطار عمل مؤسسي سليم، يضم كلاً من القوانين والكفاءات البشرية. وهناك العديد من القضايا الرئيسية التي يجب معالجتها تحت مظلة هذا الإطار الشرعي مثل: ملكية الأرض، و حقوق والتزامات المقرضين والمقترضين. ويلزم لعمليات التثمين والتقييم وجود أشخاص مؤهلين للقيام بذلك.
2- المؤسسات المانحة لقروض الرهن العقاري- هل تكون بنوك أم مؤسسات متخصصة؟ هل من الأفضل بالنسبة للسوق أن تقوم البنوك التجارية بعملية الإقراض أم تقوم المؤسسات المتخصصة بذلك؟
وشكرا