تويت
افتتاح أحد مشاريع "سوق العقار" بحي العرفان يونيو المقبل
ضرورة الإسراع في تأسيس هيئة لتنظيم السوق العقاري
وضع المعايير الاجتماعية والاقتصادية في مساكن الشباب لتفادي فشل المشروع
حوار- سمية النبهانية
تصوير/ راشد الكندي
أكد محمود المنذري الرئيس التنفيذي لشركة سوق العقار أن الحديث عن دراسة الحكومة لبناء مجمعات سكنية بأسعار ميسرة للشباب وتسهيلات في الدفع، يسهم في حل أزمة شح الأراضي ويعود بالنفع على المجتمع، شريطة أن يتم تنفيذ هذا المشروع وفقا للمعايير الاجتماعية والاقتصادية التي تضمن نجاح المشروع.
وقال المنذري- في حوار مع "الرؤية"- إنّ كثرة تعديل القرارات الحكومية الخاصة بالقطاع تتسبب في إرباك السوق وعدم استقراره، نظرًا للتغييرات التي تطرأ على أنشطة الشركات بناءً على هذه القرارات.
ويرى المنذري أن التركيبة العمرانية في العاصمة مسقط تعاني من اختلال واضح، نتيجة لغياب التنسيق الحضري الذي يعتمد على تقسيم الأحياء وفصل المواقع التجارية عن السكنية أو الصناعية.
وكشف الرئيس التنفيذي لشركة سوق العقار عن أنه سيتم افتتاح أحد مشاريع الشركة في حي العرفان خلال 3 أشهر، موضحًا أنّ الشركة تعمل على تنفيذ العديد من المشروعات منذ انطلاقتها على مدار ثماني سنوات.
** ماذا عن بدايات شركة سوق العقار، وما أبرز المشاريع التي تقوم بها الشركة؟
مؤسسة سوق العقار هي مؤسسة عمانية تأسست عام 2006 في مسقط، وتعنى بتقديم جميع الخدمات المتعلقة في العقارات بأحدث الوسائل وأنجح الحلول الممكنة. بدأت المؤسسة بموظفين اثنين وانتهت الآن بفريق عمل مكون من نحو 15 موظفا. تقدم المؤسسة خدمات الوساطة والتسويق والإدارة وتثمين العقارات وكل خدمة من هذه الخدمات تقدم على حدة وتسعى المؤسسة إلى أن تقدم هذه الخدمات بأعلى المعايير المتبعة على المستوى المحلي الدولي وذلك لتكون المؤسسة العمانية الرائدة في تقديم الخدمات العقارية حيث ابتكرت حلولا تسهل وتسرع من عملية التواصل بينها وبين عملائها وأيضاً بمقدورها تحقيق أفضل العوائد لعملائها من أصول عقاراتهم وتسعى المؤسسة لتكون جزءًا مهمًا وفعالا في منظومة القطاع الخاص بالسلطنة كما إنها استطاعت أن تحصل على سمعة جيدة في القطاع العقاري فاقترن اسم المؤسسة بأفضل المشاريع العقارية الكبيرة سواء أكانت للشركات الخاصة أو بعض الجهات الحكومية. وبالنسبة لأبرز المشاريع التي تعكف عليها المؤسسة خلال هذا العام، فسيتم تدشين مشروع في حي العرفان بعد 3 أشهر تقريبًا. ويمتاز المشروع بأنّه يمكن الوافدين من التملك، كما إنّه سيكون مشروعا متكاملا يحوي محلات تجارية وناديا صحيا وغيرها من الخدمات الأساسية، وذلك ليسمح للمالكين بأن يستقروا في هذه الشقق وليس بقصد الاستثمار بها وحسب.
** ما هو الدور الذي يلعبه القطاع العقاري في الدورة الاقتصادية والاجتماعية بالسلطنة؟ وكيف تقيم الاهتمام الحكومي في ظل التحديات؟
الدور الذي يلعبه القطاع العقاري كبير جدًا في الدورة الاقتصادية والاجتماعية، فالعقار يعني سكن، وفندق، ومدرسة، وغيره. وهي عملية تكاملية ومترابطة، فبوجود المسكن، نجد هناك حاجة للمدرسة وللمحلات التجارية وخلافه. ولكن على الرغم من الدور الكبير الذي يلعبه القطاع العقاري، إلا أنه لا يلقى اهتماما من الجهات المعنية، فعلى الرغم من التحديات الكثيرة التي يواجهها القطاع والاحتجاجات الكثيرة التي يصرح بها المطورون العقاريون والمتمثلة في ضعف التنظيم وتشتت الجهود، إلا أن التجاوب ضعيف وبطيء.
وأرى أن جميع التحديات التي يواجهها القطاع، يكمن حلها كخطوة أولى في إنشاء مؤسسة أو هيئة تعنى بتنظيم السوق العقاري وتختص به، وقد طالبنا بوجود هيئة لتنظيم العقار لتهتم بتنظيم السوق والتصدي لتحدياته، وبالفعل تمّ النظر إلى هذه الفكرة من قبل الجهات المعنية، وتمت دراسة الأمر، ولكن الدراسة قد طالت ولم تر الهيئة النور حتى الآن، وما زالت التحديات موجودة. وقد كانت هناك تصريحات من قبل وزارة الإسكان بأن يتم إنشاء دائرة تابعة لوزير الإسكان مباشرة، ولكنني أظن أنّ القطاع العقاري بحاجة لأكثر من دائرة، بل هو بحاجة لمنظومة تصدر قرارات وتسهل العمل في القطاع، وبحاجة لأن يكون جزءًا من أعضاء مجلس إدارتها وقياداتها من لب القطاع العقاري وضليعين به وذلك لمعرفتهم التامة بالواقع العقاري وبإيجابياته وسلبياته.
إنّ هناك الكثير من المسائل التي يفتقر إليها السوق العقاري، مثل ضمان الحساب البنكي والذي ما زال غيابه يسبب الكثير من المشاكل سواء أكان لشراة الشقق أو للمطورين العقاريين. كما إننا بحاجة لتنظيم مسألة الوساطة العقارية وتفعيل القانون الصادر بالمرسوم السلطاني، والقاضي بالترخيص للوسطاء العقاريين من قبل وزارة الإسكان بمنح بطاقة الوسيط المعتمد، وعدم استقبال معاملات غير المرخص لهم، ولكن هذا القانون غير سارٍ. ويفاقم المشكلة، حيث أصبح الوافدون أيضاً يعملون في المهنة بأخذ نسب أرباح خيالية والتلاعب أو المغالاة في أسعار السوق وخلافه.
** يدرس مجلس الشورى حاليًا جدوى بناء مساكن شبابية وتوزيعها بأسعار مناسبة للشباب بالتقسيط؛ بالتعاون بين الحكومة والقطاع الخاص.. ما رأيك في هذا التوجه؟
هذا التوجه ليس بجديد وهو موجود في دول كثيرة، كما إنّه يعالج معضلة شح الأراضي للمواطنين من النساء والرجال وخاصة في العاصمة مسقط والمناطق المكتظة بالسكان، لذا فهذا التوجه يخدم الحكومة والأفراد، فهو يخدم الحكومة في توفير قطع أراضٍ أقل، حيث يمكن توفير 10 إلى 20 شقة سكنية في قطعة الأرض الواحدة، كما يعالج مشكلة السكن وارتفاع الأسعار بالنسبة للشباب، كما إنّ قطاع المقاولات والتجزئة سيستفيد من هذا التوجه. إلا أنّه يجب دراسة التوجه بصورة شاملة ووافية، من جانب اقتصادي وسكني واجتماعي على حد سواء، بحيث توضع شروط وضوابط معينة للسكن، كأن يمنع المضاربة والاستثمار في هذه الشقق وكذلك أن يكون هذا التملك للأسر وحسب، مراعاة لحرمات وراحة المقيمين المجاورين، باعتباره سكنهم الدائم.
** ارتفاع أسعار إيجارات الشقق السكنية رغم ضعف مواصفات البناء (عدم توفر المواقف وضيق المساحات).. إلى أي مدى ترى ذلك عقبة في وجه التطوير العقاري؟
هذا ما ننشده من هيئة تنظيم العقار أو الجهة التي ستحتضن قطاع العقار، بأن تضع ضوابط على المطورين والسوق.. وفي الحقيقة بدأ المقاولون والمطورون العقاريون يدركون مسألة جودة المواصفات وتوفير الخدمات وحتى توسعة مساحات الشقق؛ حيث يكون الإقبال على المساكن ذات الجودة الأكبر أكثر من ذات الجودة الأقل، حتى وإن كان ذلك يعني دفع مبالغ أكبر، وفي نهاية الأمر هذا يعود لطمع صاحب العقار ورؤيته التجارية. ولكن في نهاية الأمر يجب أن يعي صاحب العقار أن رفع جودة البناء من صالحه وذلك في تعزيز سمعته في السوق، وكذلك تقليل حالات وفترات صيانة المبنى.
** تسجيل العقار في السجل العقاري يجد رفضًا كبيرًا من العقاريين ويؤثر على دقة الأرقام.. فما هي الخطوات التي يجب اتخاذها في هذا الشأن؟
إنّ نسبة تسجيل العقار في السلطنة تعد من أعلى النسب خليجيًا. لذلك أرى بالفعل وجوب تخفيض النسبة إلى 2% على الأقل وتقسيمها على البائع والمشتري وأن يكون الطرفان ملزمان قانونيًا بدفعها معًا، لأنه عادة ما يتهرب المشتري أو البائع عن دفعها ولا تنقسم عليهم، خاصة إذا كان أحد الطرفين هو المسؤول عن دفع نسبة الوسيط ونسبة الإسكان أيضاً، وهذا التخفيض في النسبة له عدة إيجابيات، وهي تسجيل قيمة العقار الحقيقية وأيضًا الوسيط سيستلم نسبته كاملة دون تهرب أي طرف عن دفعها، لأنها ستكون مقسمة بين الطرفين، وكل طرف سيعمل على دفعها بسهولة، خاصة وأن الطرف البائع والطرف المشتري على علم بأن المبلغ المدفوع مقسم عليهما ولا يوجد أي طرف يدفع أكثر أو أقل، فلو افترضنا قيمة العقار مليون ريال وأننا على النسبة الحالية 3 في المئة، سيدفع أحد الطرفين 30 ألف ريال للإسكان و30 ألف أخرى للوسيط، وفي العادة يكون طرف واحد هو المسؤول عن دفع المبلغ كاملا والذي سيصل إلى 60 ألف ريال، فإنّه بالتأكيد سيتهرب من الدفع لأن المبلغ سيكون كبيرا جدا، ولكن في حالة خفض النسبة إلى 2 في المئة مقسمة على الطرفين فسيكون المبلغ 20 ألف للإسكان وتنقسم على الطرفين، وأيضا نفس المبلغ للوسيط ويقسم بين الطرفين. وهناك الكثير من المشترين أو البائعين يستغلون النسبة الحالية 3 في المئة كونها تمثل مبلغا كبيرا من قيمة العقار، كما يمكن لصاحب العقار أن يساهم بشكل آخر في الاقتصاد بأن يدفعها كضريبة أو ما تراه الحكومة مناسبًا، دون رفع هذه النسبة، لتحري المصداقية ودقة الأرقام لدى وزارة الإسكان.
** هل ستؤدي بعض القرارات المؤثرة على أنشطة المؤسسات الصغيرة والمتوسطة، إلى إفلاس هذه الشركات وتعزيز التجارة المستترة مع زيادة التحديات؟
أرى أن المشكلة الحقيقية ليست القوانين نفسها، فهذه القرارات لا تصدر إلا بعد دراسة وغالباً ما تكون تأثيراتها السلبية مبدئية، ولكن بعدها تظهر نتائجها الإيجابية.. ولكن المشكلة الحقيقية في رأيي هي تغيير القوانين وصدورها المفاجئ، بدون خطة واضحة ومعلنة من قبل، حيث إنّ هناك سرعة في تغيير القرارات من جهات مختلفة، فيجد صاحب المؤسسة نفسه مضطرا لأن يعيد جدولة خطته المالية والمؤسسية باستمرار، لذلك لا بد من الاستماع لأصحاب المؤسسات، والتنسيق بين مختلف الجهات.
** مع تزايد العمران في العاصمة مسقط.. بدأ يظهر جليا ضعف التخطيط العمراني مثل غياب المخططات المتكاملة، وتغير استخدامات الأراضي، فما أبرز العواقب الاقتصادية لهذا الأمر؟ وما مدى الحاجة لتخطيط مستقبلي شامل؟
إن التركيبة العمرانية في العاصمة مسقط "مختلة"، لكن هذه مسؤولية مشتركة، فمن الخوير إلى السيب على سبيل المثال، هناك تركيبة عمرانية وعقارية غير متوازنة؛ فهناك على سبيل المثال مبنى يجواره مصنع وبجانبه محلات تجارية ومبانٍ سكنية، وحالة عامة من عدم التناسق الحضاري والعمراني، ومثلما أسلفت فهذه مسؤولية تقع على عاتق الحكومة والمواطن على حد سواء..
فالحكومة مسؤولة أولاً عن وضع استراتيجية واضحة للتخطيط، تشمل الطرق والمواقف وعدد الطوابق والخدمات الأخرى، مع مراعاة الجوانب الاجتماعية والسكانية، ثانياً أن تضع ضوابط واضحة وشفافة دون أي استثناءات.
أما المواطن والمقيم فيجب عليه أن ينظر إلى مصلحة السكان والمنطقة المجاورة لمبانيه ومشاريعه، لمصلحة مجتمعه واقتصاده وليس لنجاح تجارته وحسب، فهذه مسؤولية مشتركة.